Verkoper betaalt schade voor vervuilde grond

Grond gesaneerd. Een koper heeft een perceel grond gekocht met daarop een tankstation. In de akte van overdracht staat vermeld dat de grond onder het tankstation is gesaneerd. Dit wordt ook door de verkoper gegarandeerd. Maar twee maanden later komt de koper erachter dat het tank­station is opgenomen in een saneringsprogramma dat door de provincie is opgesteld.

Onderzoeksrapport van milieubureau

Omdat de koper het zaakje niet meer vertrouwt, schakelt hij een milieubureau in. Na tien maanden komt het bureau met een onderzoeksrapport. Daaruit blijkt dat de grond onder en rond het tankstation in ernstige mate is vervuild en dient te worden gesaneerd. Dit brengt voor de koper uiteraard de nodige kosten met zich mee. Ook blijkt uit het onderzoeksrapport dat de vervuiling op het perceel oud is en al heeft moeten bestaan op het moment dat de verkoper het tankstation exploiteerde.

Onderzoeksplicht. Gewapend met het onderzoeksrapport stapt de koper naar de verkoper en stelt hem voor alle kosten en schade aansprakelijk. Maar de verkoper wil daar niet van weten. In de eerste plaats vindt hij dat de koper zelf nalatig is geweest. Het is algemeen bekend dat aan tankstations milieurisico’s zijn verbonden. De koper had dan ook al voor de overdracht van het perceel zelf onderzoek moeten doen. Omdat hij toen niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, moet hij nu niet meer bij hem aankomen.

Bekwame spoed! Ook vindt de verkoper dat de koper veel te laat komt met zijn klachten. Als er iets mis is, moet hij ‘met bekwame spoed’ reclameren. Zo staat het ook in de wet. Nu hij meer dan een jaar na de overdracht van het perceel met zijn klachten komt aanzetten, kun je dat niet ‘met bekwame spoed’ noemen. Dan had hij maar eerder aan de bel moeten trekken.

Wat heeft de Hoge Raad nu beslist?

De rechter is het eens met de verkoper als die stelt dat de koper van een onroerende zaak een eigen onderzoeksplicht heeft. Maar als in de akte van over­dracht staat dat de grond onder het tank­sta­tion is gesaneerd, dan ligt dat anders. In dat geval hoeft de koper zelf geen aanvullend onderzoek te verrichten. En dat is zeker het geval als dat door de verkoper wordt gegarandeerd. De koper mag er dan op vertrouwen dat die informatie correct is.

Niet te laat. Ook vindt de rechter het onzin van de verkoper als hij stelt dat de koper te laat is met zijn klachten. In de wet staat inderdaad dat de koper met bekwame spoed moet reclameren. Maar wat daarmee wordt bedoeld, is niet in het algemeen te zeggen. Daarvoor kan geen vaste termijn worden aangegeven. Volgens de rechter is dat afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden per geval. En hier vindt de rechter dat de koper alert heeft gereageerd. Want zodra hij op de hoogte was gesteld van de saneringsplannen van de provincie, heeft hij een milieubureau ingeschakeld. En vrij snel nadat het onderzoeks­rapport was opgesteld, heeft hij de verkoper daarvan in kennis gesteld. Dat het totale onderzoek meer dan tien maanden in beslag nam, kan de koper niet worden verweten. De Hoge Raad (nr. 09/02340) oordeelt dus dat de koper niet te laat is met zijn claim en stelt de verkoper voor alle saneringskosten en schade aansprakelijk.