UW RAADSMAN - 17.08.2012

Gevolgen btw-verhoging voor de vastgoedpraktijk

Wat houdt de overgangsregeling in?

Nieuwbouw. Per 1 oktober 2012 gaat het hoge btw-tarief van 19% omhoog naar 21%. Bij de bouw van een onroerende zaak kan het zich voordoen dat een deel van de bouw vóór 1 oktober 2012 plaatsvindt en de daadwerkelijke oplevering na die datum.

Bouwtermijnen voor en na. De overgangsregeling die is opgenomen in de Wet uit­werking fiscale maatregelen Begrotings­akkoord 2013 komt er kort gezegd op neer dat voor bouwtermijnen die vóór 1 oktober 2012 zijn vervallen, nog het 19%-tarief geldt. De bouwtermijnen die na die datum vervallen, zijn belast met 21% btw.

Voordeel halen uit overgangsregeling

Vooral particulieren en ondernemers die de aan de hen in rekening gebrachte btw niet (volledig) in aftrek kunnen brengen, zijn gebaat bij een lager btw-tarief. Maar ook ondernemers die de btw wel volledig als voorbelasting in aftrek kunnen brengen, hebben voordeel bij een lager btw-tarief. Zij betalen de btw immers op een eerder moment aan de leverancier dan dat zij die btw van de Belastingdienst terugkrijgen. Vooral bij onroerende zaken kunnen de vooruit te betalen btw-bedragen aanzienlijk zijn.

Schuiven met bouwtermijn? Het kan dus voordelig zijn met de aannemer/projectontwikkelaar in overleg te treden en te bekijken of het termijnschema kan worden aangepast. Let op. De bouwtermijnen vervallen naar gelang de bouw vordert. Veel ruimte om te schuiven met de termijnen is er niet, omdat de stand van de bouw in verhouding moet zijn tot de vervallen termijnen.

Tip. De bouwtermijn die in oktober vervalt, kan in overleg naar 30 september 2012 geschoven worden. Probeer de betalingsdatum echter zo veel mogelijk op de oorspronkelijke datum te houden. Deze hoeft voor de btw namelijk niet op 30 september te liggen. Uiteraard moet dit laatste ook in overleg met de betrokken banken gebeuren.

Nog een overgangsregeling

Er is ook een overgangsregeling getroffen voor mensen die vóór 28 april 2012 een nieuwbouwwoning hebben gekocht, maar met de oplevering of betaaltermijnen na 30 september 2012 de dupe zouden ­worden van de verhoging van het btw-­tarief. Goedgekeurd is nu dat het 19%-tarief een jaar langer van toepassing blijft, dus tot 30 september 2013.

Verhuurnota’s en het nieuwe tarief

Huur vooruitbetaald. Verhuurnota’s zien meest­­al op een huurperiode van een half jaar of een jaar. Als de huur vooruitbetaald wordt, is de huur van de periode na 1 oktober 2012 belast met 21% btw. Let op. Er zal een aanvullende nota voor 2% uitgereikt dienen te worden.

Huur achteraf betaald. Voor huurnota’s waarbij voor de gehele huurperiode achteraf na 1 oktober 2012 betaald wordt, is het uitgangspunt dat de hele huurvergoeding met 21% belast is. Tip. Reik indien mogelijk een factuur uit voor de periode tot 1 oktober 2012 en een factuur voor de periode na 1 oktober 2012. Dan kan voor de eerste periode nog het tarief van 19% toegepast worden.

Let op. Afspraken waarbij wordt overeenge­komen dat de tariefsverhoging niet wordt door­berekend, zijn niet geldig.