BELASTINGEN - 31.05.2012

Uitponding belast?

Winst bij aan- en verkoop vastgoed

Niet belast. Voor iemand die niet in het kader van zijn beroep of bedrijf in onroerende zaken handelt, is de winst behaald bij de aan- en verkoop van een onroerende zaak in principe niet belast.

Wel belast. In sommige gevallen is de winst behaald bij de aan- en verkoop van onroerende zaken echter wel belast. Dit kan zijn bij een normale aan- en verkooptransactie, maar ook bij uitponding van onroerende zaken. De winst wordt dan in box 1 belast als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’.

Bijzondere omstandigheden. Om tot belastbaarheid te komen, moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden. Het gaat dan om de volgende door de rechtspraak geformuleerde bijzondere omstandigheden:

• de aard en de omvang van de werkzaamheden zijn onmiskenbaar gericht op het behalen van een redelijkerwijs te verwachten voordeel dat een normaal rendement te boven gaat;
• er is sprake van een bijzondere kennis die er in belangrijke mate aan heeft bijgedragen dat het voordeel werd behaald. Het gaat dan niet alleen om kennis bij de belastingplichtige, maar soms ook om kennis van een derde.

Hoe zit het nu bij uitponding?

Van uitponden is sprake bij aankoop van een onroerende zaak in verhuurde staat die vervolgens na vertrek van de huurder(s) in vrije staat weer wordt verkocht.

Uitponding leidt dus tot een belastbaar resultaat als er:

• een extra inspanning wordt geleverd die uitzicht geeft op een bovengemiddeld rendement; of
• sprake is van ‘voorkennis’ die tot het resultaat heeft geleid.

Discussie met de fiscus. Als het tot een geschil met de fiscus komt, zal de belastinginspecteur aannemelijk moeten maken dat er sprake is geweest van werkzaamheden die naar hun aard of omvang hebben geleid tot een resultaat dat het rendement van normaal actief vermogensbeheer te boven gaat.

Of dat er sprake is van bijzondere kennis die aan het resultaat ten grondslag heeft gelegen.

Wat zegt de rechter?

Het Gerechtshof in Amsterdam (LJN: BW3324) heeft onlangs geoordeeld dat uitponding van een complex woningen wel leidde tot een belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden.

Bijzondere kennis. De vraag waarom het ging, was of er bij de belanghebbende bijzondere kennis aanwezig was en of deze bijzondere kennis er in belangrijke mate aan heeft bijgedragen dat hij met de uitponding van het complex woningen voordeel heeft behaald.

In dit geval ging het om een woningcomplex dat niet op de vrije markt zou komen en waarvan bekend was dat de prijs aan de lage kant was.

It’s all in the family. Verder speelde een belangrijke rol dat de bij de transactie betrokken makelaar een volle neef van belanghebbende was en dat zij regelmatig zaken met elkaar deden.

Deze bijzondere omstandigheden waren voor het Gerechtshof voldoende om aan te nemen dat er sprake was van bijzondere kennis die in belangrijke mate aan het voordeel had bijgedragen. Het uitponden was daarom belast.