IN DE KIJKER - 17.04.2012

Zeker met een sleutelverklaring?

Wat nu, sleutelverklaring?

Op tijd leveren. Als er een koopovereenkomst is gesloten, moet er op tijd geleverd worden. Als dat om wat voor reden niet lukt, wordt er vaak voor gekozen dan maar een sleutelverklaring op te maken. Is dat wel verstandig?

Kom alvast maar binnen. In zo’n sleutelverklaring spreken partijen af dat de koper de huissleutel al krijgt vóórdat de overdracht heeft plaatsgevonden. Verder worden in die verklaring praktische afspraken gemaakt, bijvoorbeeld over de kosten van gas, water, licht en verzekering. Soms proberen verkopers met zo’n sleutelverklaring te voorkomen dat zij een boete moeten betalen aan de koper.

Is een sleutelverklaring wel een oplossing voor zo’n situatie? Heeft zo’n verklaring überhaupt wel voordelen voor de verkoper?

Een voorbeeld. Een koper was al failliet verklaard toen hij de koopovereenkomst tekende. De koper wist een sleutelverklaring te bemachtigen en trok in het huis. Toen de verkoper hem sommeerde het huis te verlaten, beriep de koper zich op huurbescherming: hij woonde immers al in het huis en betaalde daar een vergoeding voor. De verkoper zit natuurlijk niet op deze discussie te wachten.

Het ‘voelt’ al als mijn huis ...

Beleving. Een koper die alvast in ‘zijn’ huis trekt, voelt zich al eigenaar en veroorlooft zich onbewust vaak meer dan is afgesproken: dat kleine stukje muur weghalen, biedt al zoveel meer licht maar voor je het weet, is de hele muur om. Als er dan een kink in de kabel komt, zit de verkoper met een ‘aangepast’ huis dat hij moeilijker kan verkopen.

Aan de andere kant weet de ‘koper’ meestal heel goed dat hij nog geen eigenaar is, bijvoorbeeld als er problemen in de woning zijn. Die lekkende kraan en dat stukje uit de vensterbank worden gezien als verborgen gebreken en als een mogelijkheid om te gaan klagen of, erger nog, te gaan onderhandelen.

Bezint eer ge begint. In principe is ons advies dus: probeer de sleutelverklaring te voorkomen. Bescherm de verkoper door een juiste inschatting te maken van de overdrachtsdatum in de koopakte. Wil men het huis toch eerder betrekken? Probeer dan eerst om de datum van overdracht naar voren te halen.

Toch een verklaring? Moet er tóch een sleutelverklaring komen? Zorg er dan altijd voor dat er geen beroep meer kan worden gedaan op een voorbehoud in de koopakte, waardoor de overdracht niet door zou kunnen gaan.

Waarop letten bij een verklaring?

Summier. Geef geen eindeloze opsomming van alle rechten en plichten van koper en verkoper. Doet u dat toch, dan kan er sprake zijn van de overdracht van de economische eigendom en moet er meteen overdrachtsbelasting worden betaald.

Aansprakelijkheid. Zorg dat de verkoper zijn opstalverzekering niet opzegt. Zolang hij eigenaar is, komt brandschade voor zijn rekening, zelfs als de koper de opstal al verzekerd heeft.

Géén huur. Zorg ervoor dat er geen huursituatie kan ontstaan. Neem altijd in de sleutelverklaring op dat deze voor een korte duur is. Als dit dan later als een huurovereenkomst wordt gezien, is die van korte duur.