PRIVÉWONING - INKOMSTENBELASTING - 25.04.2012

Wat met overwaarde bij verkoop woning?

De huizenmarkt staat onder druk. Het aantal verkopen en de gemiddelde verkoopprijs lopen terug. Zodoende zijn er veel mensen die twee eigen woningen in bezit hebben. De oude woning die nog te koop staat en de nieuwe woning waarin ze zijn gaan wonen. Stel nu dat de oude woning met winst wordt verkocht. Hoe pakt dit fiscaal uit?

Oude woning met winst verkocht

Periode van leegstand. De oude eigen woning die leegstaat, mag fiscaal nog gedurende drie ja­­ren worden aangemerkt als ‘eigen woning’. Dit betekent dat de hypotheekrente die op de lening wordt betaald, gewoon aftrekbaar blijft in box 1. Daarnaast hoeft er voor de woning geen eigenwoningforfait te worden aangegeven.

Overwaarde onbelast. Op het moment dat de oude woning met winst wordt verkocht, is dit onbelast. Dit betekent dat u over het verschil tussen de verkoopprijs en de hypothecaire lening, de ‘overwaarde’ geen belasting hoeft te betalen.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Bijleenregeling. Wel krijgt u te maken met de zogenaamde ‘bijleenregeling’. Deze regeling gaat ervan uit dat u de winst die wordt behaald met de verkoop van de oude woning, weer in de nieuwe woning stopt. Zodoende wordt de hypotheekrenteaftrek over de nieuwe woning beperkt.

Uiteraard hoeft u niet daadwerkelijk de overwaarde in de nieuwe eigen woning te stoppen. U kunt deze nog steeds volledig financieren met een hypotheek. Let op. Gevolg is dan wel dat de hierop betaalde hypotheekrente slechts gedeeltelijk aftrekbaar is.

Voorbeeld. Stel, de oude woning wordt verkocht voor € 320.000,-. Hierop rustte een hypothecaire schuld van € 270.000,-. Derhalve bedraagt de verkoopwinst € 50.000,-. De aankoopprijs van de nieuwe eigen woning bedraagt € 400.000,-. Deze wordt volledig door middel van een hypothecaire geldlening gefinancierd.

Eigenwoningreserve. Als gevolg van de bijleenregeling is bij verkoop van de oude eigen woning € 50.000,- opgenomen in de ‘eigenwoningreserve’. Dit bedrag wordt bij de nieuwe woning in mindering gebracht op de hypotheek die in box 1 wordt opgenomen. Zodoende kan van de hypotheekrente slechts 350/400 deel worden afgetrokken.

Overwaarde in box 3

Periode. Stel nu dat u in jaar 1 uw oude woning met winst verkoopt. En u pas in jaar 2 uw nieuwe woning koopt. Wat gebeurt er in de tussenliggende periode met de eigenwoningreserve? Deze vervalt pas na een periode van drie jaar. Tip. Dit betekent dat de beperking van de hypotheekrenteaftrek niet hoeft te worden toegepast wanneer tussen de verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning minimaal drie jaar zit.

Het geld dat u ontvangt na verkoop van de oude woning en na aflossing van de hypotheek (de overwaarde) valt in deze periode gewoon in box 3. Ondanks dat dit wordt aangemerkt als eigenwoningreserve. Dit blijkt uit een recent Besluit van de staatssecretaris (BLKB 2012/137M).

Peildatum 1 januari. Sinds 2011 is de peildatum voor box 3, 1 januari van het betreffende jaar. Hierdoor moet u over de overwaarde die op 1 januari van een betreffend jaar op uw spaarrekening staat, in beginsel 1,2% belasting betalen.