BEDRIJFSPAND - WONING - 25.04.2012

Verhuur bovenwoning, hoe kiest u de beste optie?

Verhuur. Als u een bedrijfspand met bovenwoning bezit, kunt u die zelf bewonen, maar ook verhuren aan een derde. De vraag is welke gevolgen dit heeft voor uw belastingheffing. Soms hangt dit af van de keuzes die u maakt. Welke?

Keuzevermogen?

Niet te splitsen. Als u een pand dat u bouwkundig niet kunt splitsen, deels voor uw onderneming gebruikt, heeft u in principe drie opties. 1. U re­­kent het hele pand tot uw ondernemingsvermogen, 2. u rekent het helemaal tot uw privévermogen of 3. u rekent in uw administratie alleen het zakelijke deel tot uw ondernemingsvermogen en de rest tot uw privévermogen. U heeft met de bovenwoning uit ons voorbeeld deze drie opties, omdat het pand tot het keuzevermogen behoort.

Uitzonderingen. Op grond van uitspraken uit het verleden van de Hoge Raad, onze hoogste rechter, kunnen bij dit uitgangspunt een aantal kanttekeningen worden geplaatst. Zo is duidelijk geworden dat de bovenwoning verplicht tot het privévermogen behoort als deze zelfstandig rendabel is te maken, uitsluitend voor zelfbewoning wordt gebruikt en niet dienstbaar is aan de onderneming (LJN: BL7968). Woont u dus zelf in de woning en voldoet u ook aan de andere twee voorwaarden, dan is de woning dus verplicht privévermogen met alle gevolgen van dien.

Fiscalisten. Fiscalisten gaan er daarbij van uit dat dit ook zo kan zijn als de woning niet door de ondernemer zelf wordt bewoond, maar door een derde aan wie hij verhuurt. Alleen een woning verhuren, wordt dit door de fiscus namelijk niet als een onderneming gezien (LJN: BV8954).

Uitzondering op uitzondering. Inmiddels is ook duidelijk dat de woning tot het ondernemingsvermogen kan worden gerekend als deze bij aanschaf van het ondernemerspand ‘op de koop toe’ moest worden genomen omdat er simpelweg geen alternatief was. Denkt u aan de situatie dat een fabriekspand samen met de bijbehorende woning in één koop verkocht wordt. Dan gaat men ervan uit dat de woning dienstbaar is aan de onderneming en dus ondernemingsvermogen kan zijn.

Gevolgen ondernemingsvermogen

Ondernemingsvermogen. Kunt u de woning tot het ondernemingsvermogen rekenen en doet u dat ook, dan zijn alle kosten ervan aftrekbaar van de winst. Denk aan afschrijvingen en aan de energienota. De opbrengst is belast als winst en kent dus een tarief van maximaal 52%. Verkoopt u het pand, dan is de eventuele boekwinst of het verlies belast c.q. aftrekbaar. Kies voor ondernemingsvermogen als u veel onderhoudskosten en slechts een beperkte waardestijging verwacht.

Privévermogen. Kunt u de woning tot het privévermogen rekenen en kiest u hiervoor, dan zijn de kosten daarvan niet aftrekbaar. De huuropbrengst is belast in box 3, waar een tarief geldt van 1,2% over de waarde van de woning. Deze waarde is de WOZ-waarde, tenzij er sprake is van huurbescherming. In die gevallen wordt de waarde bepaald via een combinatie van de huuropbrengst en de WOZ-waarde. Als u de woning verkoopt, is de eventuele boekwinst of het verlies niet belast c.q. aftrekbaar. Houd de woning privé als u beperkte onderhoudskosten verwacht en u een aanzienlijke waardestijging voorziet.