UW RAADSMAN - 17.04.2012

Overwaarde woning belast in box 3, wat kost dat?

Een kwestie van rekenen. Uw cliënt heeft zijn eigen woning al een tijdje in de verkoop. Deze woning heeft een WOZ-waarde van € 250.000,-. Op de woning rust nog een aflossingsvrije hypothecaire geldlening van € 75.000,-. Het rentepercentage bedraagt 5%.

Uw cliënt valt met zijn inkomen in het inkomstenbelastingtarief van 42%.

Uw cliënt denkt dat de huizenprijzen de komende tijd nog wel verder zullen dalen. Daarom wil hij na verkoop van zijn woning voorlopig gaan huren.

Huidige situatie

Hoe ziet de huidige fiscale en financiële situatie van uw cliënt met betrekking tot zijn huis eruit?

De kolom ‘Fiscaal’ maakt de effecten op het belastbare inkomen zichtbaar, de kolom ‘Financieel’ toont de kasstromen. In rij (A) staat het bruto-effect op het fiscale inkomen en de brutojaarlast. In rij (B) staat het netto-effect op het inkomen en de nettojaarlast.

Hoe ziet nu de situatie na verkoop van de woning en aflossing van de hypotheek eruit?

Situatie na verkoop

Stel, de woning wordt verkocht voor de WOZ-waarde ad € 250.000,-. Na aflossing van de hypotheek (€ 75.000,-) wordt de resterende opbrengst ad € 175.000,- op een spaarrekening gezet die 3,5% rente oplevert.

Verschil. Het valt op dat er een verschil is tussen het fiscale (fictieve) rendement en het werkelijke rendement.

Naarmate er een groter verschil is tussen het rendement dat de fiscus in aanmerking neemt (thans 4%) en het werkelijke rendement, wordt dit nadeel voor uw cliënt alleen maar groter.

Timing. Voor de heffing in box 3 geldt sinds 1 januari 2011 nog slechts één peildatum, de situatie op 1 januari van dat jaar.

Is uw cliënt voornemens zijn oude woning dus rond de jaarwisseling te verkopen, dan is het raadzaam dit na 1 januari te doen. Zodoende voorkomt hij de box 3-heffing over de overwaarde.

Oneerlijk. Veel mensen vinden de heffing over de overwaarde onrechtvaardig omdat zij verplicht zijn de overwaarde straks weer in hun nieuwe huis te steken. Doen zij dit niet, dan is hypotheekrente voor dat deel van de lening immers niet fiscaal aftrekbaar.

Let op. Onlangs heeft de staatssecretaris van Financiën echter in een Besluit (BLKB 2012/137M) laten weten dat de box 3-heffing in deze situatie terecht is. Het heeft dan ook geen zin hiertegen in bezwaar en/of beroep te gaan.