WOZ - 17.04.2012

Crisis biedt kansen voor WOZ-waarde woning

Wat speelde er bij de rechter in Arnhem? Het ging in deze zaak om de WOZ-waarde van een in 1988 gebouwde halfvrijstaande woning met een garage in Harderwijk. De inhoud van de woning was 404 m³ en de oppervlakte van het perceel was 235 m². De WOZ-waarde was per waardepeildatum 1 januari 2009 (voor het kalenderjaar 2010) vastgesteld op € 292.000,-. Na een verlaging van de vraagprijs tot € 265.000,- in de loop van 2010, is de woning in oktober 2011 voor € 252.500,- verkocht. In die verkoopprijs zat trouwens ook nog een vergoeding voor de roerende zaken.

Standpunt taxerende ambtenaar. De taxerende ambtenaar wilde de WOZ-waarde wel verlagen van € 292.000,- tot € 280.000,-. Maar de eigenaar vond € 260.000,- een beter idee en onderbouwde dat met een taxatierapport.

Standpunt rechter

Hof Arnhem. Het Hof Arnhem vond aannemelijk dat de waarde van de woning in oktober 2011 niet meer dan € 252.500,- bedroeg. De stelling van de ambtenaar dat de waarde per 1 januari 2009 € 280.000,- bedroeg, impliceert dan dat de woning tussen januari 2009 en oktober 2011 minstens € 27.500,- in waarde zou zijn gedaald.

Volgens het Hof had de ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat zich, bijvoorbeeld ten gevolge van de kredietcrisis, een dergelijke waardedaling had voorgedaan.

Voldoende bewijs. Het Hof vond de taxatie van de eigenaar (door deskundige ter plaatse bekende makelaars) en de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs voldoende bewijs om de WOZ-waarde op € 260.000,- vast te stellen.

Commentaar

Peildatum. De WOZ-waarde van een bepaald jaar wordt gebaseerd op de waarde op de peildatum 1 januari van het voorafgaande jaar. Er kan natuurlijk een verschil bestaan tussen de huidige waarde en de waarde op 1 januari 2011, maar de werkelijke verkoopopbrengst in 2012 zegt toch wel iets over de vermoedelijke waarde van een jaar eerder. Dat vindt de rechter in Arnhem in elk geval wel.

Terugrekenen. Wat de rechter hier dus eigenlijk doet, is de verkoopprijs vergelijken met de waarde op de peildatum en vervolgens beoordelen of het verschil redelijkerwijs kan worden verklaard uit de prijsontwikkelingen in de tussenliggende periode. Terugrekenen dus. Dat kunt u trouwens zelf ook met gebruikmaking van de prijsindexcijfers.

Prijsindex bestaande koopwoningen. Op de website http://www.kadaster.nl vindt u de prijsindex bestaande koopwoningen. Daar kunt u de gemiddelde waardeontwikkeling van huizen vinden over een in te geven periode. De index is er voor heel Nederland, per provincie of per regio, en tevens per type woning. U typt vervolgens de peildatum en de verkoopdatum in en dan krijgt u een percentage waardedaling of -stijging gedurende die periode. Zo kunt u de koopprijs terugrekenen tot de waarde van uw woning op de peildatum voor de WOZ. Het blijft natuurlijk een indicatie op basis van gemiddelde waarden, maar het is een goede methode om uw standpunt te onderbouwen.

U kunt de besproken uitspraak downloaden van: http://belastingen.indicator.nl (BT 17.06.06).

Bron

Hof Arnhem, nr.11/00380