VERKOOP - 23.03.2012

Wie moeten er allemaal tekenen?

Drie kinderen verkochten de geërfde ouderlijke woning. De notaris zette bij de levering vraagtekens bij hun beschikkingsbevoegdheid. Wat zei de rechter?

Check. Uit deze zaak blijkt maar weer eens hoe belangrijk het is om vast te stellen wie een (geërfde) woning mag verkopen. Hoe pakt u dat aan? Check de verklaring van erfrecht en/of het testament. Als er geen testament is, geldt het wettelijk erfrecht. Dan moeten wel alle feiten bekend zijn. Dit is dus de taak van de notaris.

Complex. In dit geval was het lastig: een van de erfgenamen was naar Australië verhuisd. Deze erfgenaam was daar gescheiden en inmiddels overleden. De vraag was of het kind van de ex (van een ander) nog recht had op de nalatenschap. De notaris weigerde de woning te passeren zonder toestemming van dit kind. De notaris kan dit alleen vaststellen als hij een verklaring van erfrecht opmaakt. Hij moet dan namelijk onderzoek doen naar álle omstandigheden.

Foute route. Volgens de rechtbank (LJN: BV7866) heeft de notaris niet de juiste formulieren opgevraagd bij de Australische autoriteiten. Hij heeft (overigens na advies te hebben ingewonnen bij het KNB en bij een hoogleraar privaatrecht) niet de goede weg bewandeld om de Australische gegevens boven water te krijgen.

Beroepsfout makelaar? De rechtbank vindt verder dat de makelaar de verkopers had moeten adviseren om óf nog geen koopovereenkomst te sluiten, óf in de koopovereenkomst een bijzonder beding op te nemen voor de situatie dat de volledige beschikkingsbevoegdheid er op het moment van levering nog niet zou zijn. Hij kende immers de situatie en had zijn cliënten dus moeten waarschuwen voor het gevaar van het niet op tijd kunnen leveren en voor de gevolgen daarvan. Een boeteclausule is immers niet ongebruikelijk in ‘makelaarsland’.

Schade vergoeden. Omdat denotarisbij uitstek diegene is die de beschikkingsbevoegdheid kan vaststellen, moet hij 75% van de schade van de verkopers betalen en de makelaar 25%.

Tip. Neem een bijzondere bepaling in de koopakte op als er zaken spelen die de levering van een onroerende zaak kunnen vertragen. Zo voorkomt u aansprakelijkheid.

Neem een bijzonder beding in de koopakte op als er zaken spelen die de levering van een onroerende zaak kunnen vertragen. Zo voorkomt u aansprakelijkheid.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01