BEDRIJFSHUUR - 23.03.2012

Moet de verhuurder altijd een lekkend dak repareren?

Hoezo, gebrekenregeling?

Algemeen. De wet kent een algemene gebrekenregeling. Deze regeling geldt voor alle huurovereenkomsten, zowel voor woon- als voor bedrijfsruimtes. Op grond van deze gebrekenregeling is de verhuurder verplicht om het lekkende dak te herstellen. Maar éérst moet de verhuurder op de hoogte worden gesteld van het feit dat herstel wordt verlangd.

Geen vormvereisten. De wet geeft geen voorschriften over de manier waarop de verhuurder op de hoogte moet worden gebracht. Tip. Meldt een gebrek altijd schriftelijk, zodat de huurder altijd kan bewijzen dat hij het gebrek heeft gemeld. Zo voorkomt hij ook dat hij de gevolgschade aan de verhuurder moet vergoeden.

Niet genoeg genot

Gebrek. Het lekkende dak van de bakkerij valt onder de wettelijke definitie van het begrip ‘gebrek’. Hierdoor heeft Joppe namelijk niet het genot dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Hij mocht immers verwachten dat de bedrijfsruimte droog zou zijn en blijven.

Simpel toch? Het is duidelijk dat een lekkend dak een gebrek is dat de verhuurder moet herstellen. Tip. Wijs uw cliënt erop dat dit niet altijd zo hoeft te zijn!

Niet altijd een herstelplicht

Wanneer heeft de verhuurder géén herstelplicht?

• Als het gebrek onmogelijk te verhelpen is.
• Als het uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder zijn te vergen.
• Als het gaat om kleine herstelwerkzaamheden die de huurder op grond van de wet zelf moet doen.
• Als het gaat om een gebrek waarvoor de huurder tegenover de verhuurder aansprakelijk is.

Wat mocht de huurder verwachten?

Of de verhuurder een herstelplicht heeft, moet per geval worden bekeken. U moet rekening houden met de volgende punten.

• Bestemming. Breng in kaart hoe de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst is omschreven. Als bijvoorbeeld ‘bakkerij’ is opgenomen in plaats van ‘bedrijfsruimte’, moet de verhuurder ervoor instaan dat het gehuurde geschikt is om als bakkerij te worden gebruikt. Als de huurder slechts ‘bedrijfsruimte’ huurt, moet hij er zelf voor instaan dat het gehuurde geschikt is om als bakkerij te worden gebruikt. Dit is een wezenlijk verschil!
• Verwachting. Onderzoek of de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte was van (mogelijke) gebreken. Als dit zo is, zal er minder snel sprake zijn van een gebrek. De huurder wist immers dat hij minder van het gehuurde kon verwachten.
• Huurovereenkomst. De gebrekenregeling voor (overige) bedrijfsruimte is niet van dwingend recht. Partijen mogen dus in de huurovereenkomst andere afspraken maken over wat nu wel of niet een gebrek is.

Willens en wetens. Als de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist (of moest weten) dat er een gebrek was, dan moet hij hoe dan ook zorgen voor het herstel. Als dit gebrek in de huurovereenkomst is uitgesloten, hoeft de verhuurder dit niet.