IN DE KIJKER - 23.03.2012

Je kunt als makelaar niet overal verstand van hebben

Aankoopmakelaar

Specialist. Menno Koehoorn koopt in 2008 een vleeskalverbedrijf van zijn buurman Roel Van der Spek. Koehoorn laat zich bij de aankoop van het bedrijf bijstaan door makelaar Huisch. Deze makelaar zegt gespecialiseerd te zijn in de aan- en verkoop van agrarische bedrijven. Vanwege de vergunningenproblematiek en de complexe regelgeving inzake agrarische productierechten is dat zeker geen overbodige luxe.

Koop gesloten

Vleeskalverbedrijf. De koopovereenkomst inzake het bedrijf omschrijft het gekochte als volgt: ‘het vleeskalverbedrijf bestaande uit bedrijfswoning, kalverstallen met stalinrichting, voerkeuken en technische installaties, overige opstallen, ondergrond, erf, tuin, toegangsweg en cultuurgrond’. Koehoorn en Van der Spek geven de overdracht van het bedrijf door aan de Dienst Regelingen, een uitvoeringsorgaan van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Premies. Van der Spek heeft op het vleeskalverbedrijf altijd slachtpremies ontvangen. Na de overdracht heeft Koehoorn in 2008 en 2009 die premies ook ontvangen. De slachtpremies zijn nodig om het vleeskalverbedrijf rendabel te kunnen exploiteren.

Systeemwijziging. In 2010 zijn de slachtpremies omgezet in een ander systeem van inkomenssteun. Voor het nieuwe systeem zijn de referentiegegevens over 2006 t/m 2008 van belang. Dat is dus nog uit de periode van Van der Spek. Koehoorn wil dat Van der Spek die referenties aan hem overdraagt, maar Van der Spek weigert dit.

Rechter, hij móet meewerken

Eronderuit komen. Koehoorn stapt naar de rechter. Hij vindt dat er sprake is van non-conformiteit en dwaling. Daarom moeten de referentiegegevens alsnog worden overgedragen. En anders moet de koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden worden.

Beter opletten. De rechter (LJN: BV3826) wijst de vorderingen van Koehoorn af. In de overeenkomst staat niets over de overdracht van de referentieaantallen. Koehoorn kan deze dan ook niet met succes opeisen.

Het was al langer bekend dat het systeem van de inkomenssteun zou veranderen. Het lag op de weg van de Koehoorn om hier op te anticiperen.

Niet gedwaald. Ook dwaling en non-conformiteit zijn volgens de rechter niet aan de orde. Het bedrijf is geschikt als vleeskalverbedrijf en nergens blijkt uit dat Van der Spek impliciet of expliciet heeft gegarandeerd dat het bedrijf winstgevend kon worden geëxploiteerd.

Bij het afwijzen van de eisen van Koehoorn speelde een belangrijke rol dat Koehoorn zich had laten bijstaan door een makelaar.

In zo’n geval slaagt een beroep op non-conformiteit of dwaling minder snel.

Dat gebeurt u toch niet!

Het ligt in de lijn der verwachtingen dat Koehoorn de makelaar zal aanspreken wegens wanprestatie. Tip. Houd bij het aannemen van opdrachten rekening met uw specifieke kennis. Als u specfieke kennis mist, is het raadzaam om op uw beurt een deskundige in te schakelen.