PROJECTONTWIKKELING - 23.03.2012

Is er wel behoefte aan die woningen?

Uw cliënt durft het in deze tijden aan om een bescheiden woningbouwplan van acht woningen te ontwikkelen. Zelf denkt hij uiteraard dat er genoeg vraag is naar die woningen. Maar is dat wel zo? En hoe denkt de rechter over het aantonen van die woningbehoefte?

Woningbehoefte

Tot 2008. Tot 2008 was er niets aan de hand. Er was zoveel vraag naar nieuwbouwwoningen dat de woningbehoefte niet ter discussie stond. Dat is sinds die tijd echter duidelijk anders geworden.

Is er vraag naar nieuwbouwwoningen? Dit is ook merkbaar in de rechtspraak van de afgelopen jaren. Steeds vaker stellen tegenstanders van bouwplannen dat er geen vraag naar nieuwbouwwoningen is. Dit leidt vervolgens tot discussie bij de rechter en in het uiterste geval tot vernietiging van bestemmingsplannen.

Waar moet uw cliënt bij zijn project op letten om die discussie te voorkomen?

Actueel woningbehoefteonderzoek

Behoefte aan nieuwbouw. Anno 2012 is het essentieel om een actueel onderzoek te hebben waaruit blijkt dat er behoefte is aan nieuwbouw. Dit dient een gedegen onderzoek te zijn waarbij goed rekening moet worden gehouden met andere concrete bouwplannen in de omgeving.

Tip. Een gemeentelijke structuurvisie of woonvisie waaruit de behoefte duidelijk blijkt, kan ook voldoende zijn mits die visie voldoende onderbouwd en actueel is.

Aantoonbare interesse. Daarnaast helpt het natuurlijk altijd als er tijdens een zitting bij de rechter kan worden aangetoond dat er veel geïnteresseerden zijn en dat er al woningen verkocht zijn. Dat laatste is natuurlijk altijd belangrijk voor projectontwikkelaars en makelaars, maar alleen het standaardverhaal over ‘grote interesse’ is dus niet meer voldoende.

Recente uitspraak Raad van State

In een recente uitspraak ging het toch weer mis (LJN: BU9448). Wat was er aan de hand?

Een gemeente had een bestemmingsplan vastgesteld voor een nieuwe woonwijk. Het betrof 160 woningen waarvan er 40 op korte termijn gebouwd zouden moeten worden. Tegenstanders stelden dat er geen behoefte was aan de woningen en dat het bestemmingsplan economisch niet uitvoerbaar was. Daarbij kwam onder andere aan de orde dat bevolkingskrimp op zich niet hoefde te leiden tot de conclusie dat er helemaal geen behoefte bestond aan nieuwe woningen.

In dit geval ontbrak echter een recent woningbehoefteonderzoek, het meest recente dateerde uit 2000. De gemeenteraad kon daardoor niet aantonen dat de woningen binnen de looptijd van het nieuwe bestemmingsplan (10 jaar) gebouwd zouden worden.

Niet voldoende gemotiveerd. Conclusie van de Raad van State was vervolgens dat het bestemmingsplan niet voldoende gemotiveerd was.

Tip. Bij het ontwikkelen van woningbouwprojecten is een goed woningbehoefteonderzoek onontbeerlijk. Schakel daarvoor een deskundige in. Er zijn namelijk al talrijke bestemmingsplannen op dit aspect gesneuveld bij de Raad van State. En dat is zonde, zeker in deze tijd.