INKOMSTENBELASTING - 13.03.2012

Erfpachtcanon bij ouders aftrekbaar?

Aftrek eigen woning

Tot de aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning behoren naast de veel voorkomende hypotheekrente, ook periodieke betalingen op grond van een recht van erfpacht of van opstal.

Vermogensoverheveling. Wat zou er nu mooier zijn dan dat de ouders aan hun kind(eren) de grond overdragen onder voorbehoud van ‘de stenen’ en het gebruik daarvan? Mooi, omdat de ouders de periodieke betalingen voor de grond (canon) en het recht van opstal (retributie) kunnen aftrekken van hun inkomen, terwijl bij de kinderen de termijnen niet worden belast. De kinderen hoeven slechts de blote eigendom van de grond van de woning in box 3 aan te geven.

Een fiscale ‘money machine’, met als klap op de vuurpijl dat de overdracht van de grond de kinderen weinig of geen overdrachtsbelasting hoeft te kosten. In een eerder advies hebben we deze route op hoofdlijnen besproken (T&A Belastingen, jg. 16, nr. 19, 01.12.2011, p. 5).

Standpunt rechter

Onlangs heeft de Hoge Raad zijn licht laten schijnen over de fiscale gevolgen van een dergelijke route. Het goede nieuws is dat de Hoge Raad pachter (de ouders in het voorbeeld) volledige aftrek van de betalingen uit hoofde van pacht- en opstalrecht toekent. Let op. Toch zal niet elke canon of retributie nu zonder meer aftrekbaar zijn. Een van de essentiële spelregels is de fiscale kwalificatie ‘eigen woning’ bij de ouders; zonder eigen woning is er immers geen ruimte voor aftrekposten, zoals rente, canon en retributie.

Criteria ‘eigen woning’. Voor dit predicaat is vereist dat:

• de woning de ouders ter beschikking staat als hoofdverblijf op grond van eigendom;
• zij met betrekking tot die woning de voordelen genieten en dat de kosten en lasten op hen drukken; en
• de waardeverandering hen grotendeels (voor meer dan 50%) aangaat.

Koopoptie tegen vaste prijs. In de casus van de Hoge Raad was aan dat laatste voldaan omdat pachter om de zoveel jaar de mogelijkheid had om tegen een vastgestelde prijs de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak te kopen.

Risico van waardeverandering. Daarnaast had pachter contractueel het risico van waardeverandering met betrekking tot ‘de stenen’, omdat hij als het opstalrecht eindigt (uiterlijk na 30 jaar) de meerwaarde boven een bepaald bedrag vergoed kreeg, maar omgekeerd ook een negatief waardeverschil aan de eigenaar moest vergoeden.

Commentaar

In veel gevallen zal in de relatie tussen ouders en kinderen de neiging bestaan om het kind maximaal te laten profiteren van de toekomstige waardeontwikkeling van de woning. Die doelstelling kan echter conflicten geven als het daarnaast de bedoeling is om een fiscale aftrekpost ‘in te bouwen’. Met deze uitspraak van de Hoge Raad in de hand kunnen kool en geit worden gespaard. Bijvoorbeeld door duidelijke afspraken te maken op grond waarvan de waardeverandering de ouders nog minimaal 50% aangaat.

U kunt de besproken uitspraak downloaden van: http://belastingen.indicator.nl (BT 17.04.06).

Bron

Hoge Raad, nrs. 11/00444 en 11/00445