SUCCESSIEPLANNING - 22.11.2011

Erfpacht onderbelicht

Erfpacht met recht van opstal

Eigendom grond en pand gescheiden. Erfpacht is een zakelijk recht met betrekking tot het gebruik van grond. Normaliter is degene op wiens grond een gebouw staat, ook eigenaar van dat gebouw.

Door vestiging van een erfpachtrecht met een recht van opstal, kan de eigendom van het pand echter gescheiden worden van de eigendom van de grond.

Grond verkopen aan kind. Stel, de ouders hebben een woning ter waarde van € 500.000,-. Zij hebben één meerderjarige zoon. Zij besluiten de grond (met een waarde van € 150.000,-) te verkopen aan hun zoon. Door die verkoop zou de zoon ook eigenaar worden van de woning, maar dat is (nog) niet de bedoeling. Verder willen de ouders in de woning blijven wonen.

Erfpachtcanon. Daarom wordt besloten dat de ouders de grond als het ware huren van hun zoon. Dat kan door vestiging van een erfpacht met recht van opstal. De ouders betalen nu aan hun zoon een huursom (stel € 30.000,-) per jaar, die in dit geval erfpachtcanon heet.

Fiscale gevolgen

Overdrachtsbelasting. Over de verkoop van de grond aan het kind is overdrachtsbelasting verschuldigd. De gekapitaliseerde waarde van de toekomstige erfpachtcanons mag echter in mindering worden gebracht op die koopsom. Die waarde is afhankelijk van de looptijd van de canon en/of de leeftijd van de ouders.

In de praktijk valt de verschuldigde overdrachtsbelasting dan ook fors mee.

Stel, de ouders bedingen een erfpacht met een looptijd van vijf jaar. Dan bedraagt in dit voorbeeld de waarde van de erfpachtcanon € 127.500,-, zodat ‘slechts’ overdrachtsbelasting is verschuldigd over € 150.000,- minus € 127.500,- = € 22.500,-.

Bij de zoon. Bij de zoon behoort de grond tot zijn box 3-vermogen. Als hij echter de koopsom schuldig blijft aan zijn ouders, vindt er per saldo geen heffing plaats.

Bij de ouders. Voor de ouders blijft de eigen woning ook fiscaal een eigen woning. Dat zij geen eigenaar zijn van de grond, doet daar niet aan af. Uiteraard dient de vordering op het kind wel in box 3 te worden aangegeven.

Vermogensoverheveling? Ja, want de ouders betalen nu jaarlijks € 30.000,- aan hun kind; weliswaar bij hen niet aftrekbaar, maar bij het kind ook onbelast!

Einde erfpacht?

Bij het einde van de erfpacht komt de eigendom van de woning door het vervallen van de erfpacht met het recht van opstal, geheel toe aan het kind.

Pas op voor schenking! Let er op dat in de overeenkomst van vestiging van de erfpacht met recht van opstal zakelijke bepalingen zijn opgenomen teneinde een fiscale schenking te voorkomen of te verminderen. Denk aan het betalen van een reële vergoeding voor de opstal door de zoon, dan wel de verplichting van de ouders om de woning af te breken en de grond ‘schoon’ op te leveren.

Maar zelfs al zou er sprake zijn van schenking voor een bedrag van (stel) € 350.000,- (afgezien van een mogelijke waardestijging van de woning), dan valt de schenkbelasting nog alleszins mee.