APPARTEMENTSRECHTEN - 29.02.2012

Wie heeft het hier nu voor het zeggen?

In een complex met twee winkels en twee bovenwoningen hebben de eigenaren gezamenlijk drie stemmen, de woningeigenaren ieder 1 stem, de ene winkeleigenaar 1/4 stem en de andere winkeleigenaar 3/4 stem. Het probleem is dat de woningeigenaren altijd de meerderheid hebben en dat de winkeleigenaren niets te zeggen hebben over onderhoud aan hun pand, e.d. Is daar iets aan te doen?

Vereniging van Eigenaars

Splitsingsakte. De genoemde stemmen of breukdelen van een appartementsrecht zijn beschreven in de splitsingsakte. Het breukdeel geeft de eigendomsverhouding in het totale appartementencomplex aan. Het breukdeel is bepalend voor de verhouding van de bijdrage in de servicekosten. Ook geeft het breukdeel het stemrecht aan in de Algemene Ledenvergadering.

Splitsingsreglement. Op grond van het splitsingsreglement is iedere eigenaar verplicht om zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van besluiten die op de Algemene Ledenvergadering worden genomen, uiteraard alleen voor zover dit redelijkerwijs van de appartementseigenaren verlangd kan worden.

Besluit laten vernietigen. Als een eigenaar meent dat een besluit dat op de Algemene Ledenvergadering van een Vereniging van Eigenaars (VvE) is genomen:

• in strijd is met de wettelijke of statutaire bepalingen waarin de totstandkoming van besluiten geregeld wordt; dan wel
• in strijd is met de redelijkheid en billijkheid; of
• in strijd is met het geldende huishoudelijk reglement,

dan heeft deze eigenaar de mogelijkheid om op grond van artikel 5:130 BW de vernietiging van het genomen besluit te verzoeken bij de kantonrechter.

Let op. Dit verzoek moet dan gedaan worden binnen één maand na de dag waarop de eigenaar van het besluit kennis heeft genomen of kennis had kunnen nemen.

Minderheid binnen de VvE

Onredelijk besluit. Als minderheid binnen een Vereniging van Eigenaars hoeft men zich dus niet zonder meer neer te leggen bij onredelijke besluiten die door de meerderheid genomen worden. Vanzelfsprekend is het altijd wel verstandig om naar de Algemene Ledenvergadering te blijven gaan om daar de meerderheid te wijzen op de gevolgen en het voornemen om nu en in de toekomst te handelen tegen onredelijke besluiten.

Tip. Soms kan het dreigen met een gang naar de rechter voldoende zijn.

Wijziging splitsingsakte. Ook is het mogelijk om een splitsingsakte te wijzigen, echter dit is een moeilijke procedure en kan alleen door een besluit van de vergadering. Let op. In onderhavige casus kan de splitsingsakte alleen gewijzigd worden met toestemming van alle eigenaren aangezien het een VvE betreft met minder dan vijf stemmen.

Ook geldt hier weer dat als een eigenaar zonder redelijke grond weigert mee te werken of zelfs helemaal niets van zich laat horen, de instemming gevraagd kan worden aan de kantonrechter voor een zogenoemde ‘vervangende machtiging’ (art. 5:140 BW) indien meer dan de helft van de stemgerechtigden hiermee instemt.