VERKOOP - 29.02.2012

Niet melden erfdienstbaarheden, tekortkoming verkoper

Karla Smits kocht in 2008 een woning van Jan Konings met uitzicht op de Vecht. Karla is er inmiddels achter gekomen dat op het door haar gekochte perceel twee erfdienstbaarheden rusten. Karla wil daarom dat de koopovereenkomst helemaal of gedeeltelijk wordt ontbonden.

Bij de rechter

Zwart-op-wit. Jan had nog een notariële akte uit 1976 waaruit blijkt dat één erfdienstbaarheid (een recht van voetpad) niet meer bestaat. De andere erfdienstbaarheid (de verplichting om in de voortuin geen afscheiding te plaatsen hoger dan één meter) is nog wel van kracht. Deze erfdienstbaarheid moet het vrije uitzicht garanderen.

Tekortkoming. Jan heeft dus niet voldaan aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst om de verkochte zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen (zoals artikel 7:15 van het Burgerljik Wetboek vereist).

Uitzondering. Alleen als Karla deze erfdienstbaarheid uitdrukkelijk zou hebben aanvaard, zou dat anders zijn. Daarvan is echter geen sprake nu Jan het bestaan van deze erfdienstbaarheid niet eens heeft verteld aan Karla.

Rechtsgebrek of feitelijk gebrek

Te laat geklaagd. Jan vindt dat Karla te laat heeft geklaagd. Bovendien vindt hij dat Karla de erfdienstbaarheden zelf door eigen onderzoek eerder had kunnen en moeten ontdekken. Hij kan er ook niets aan doen dat zij dit niet heeft gedaan.

Niet relevant. De rechter is het niet met Jan eens. Een erfdienstbaarheid is een rechtsgebrek en geen feitelijk gebrek. Daardoor kan er geen beroep worden gedaan op de bepaling die stelt dat de koper tijdig moet klagen over een gebrek.

Mededelingsplicht. Verder stelt de rechter dat het Burgerlijk Wetboek een fundamentele mededelingsplicht op de verkoper legt. Lasten en beperkingen die de koper had kunnen weten door in de de openbare registers te kijken, maken geen uitzondering op die fundamentele plicht.

Geen reden voor ontbinding

Oordeel rechtbank. De rechter (LJN: BU5854) is van mening dat Jan inderdaad niet voldaan heeft aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, met andere woorden: hij is tekortgeschoten in de nakoming.

Geen ontbinding. De rechter vindt deze tekortkoming echter niet voldoende om de koopovereenkomst helemaal of gedeeltelijk te ontbinden. De tekortkoming heeft daarvoor niet voldoende gevolgen. Het is immers niet in te zien welke belangen van Karla nu echt zijn geschaad doordat zij niet wist van de erfdienstbaarheid. Die erfdienstbaarheid zorgde er nota bene voor dat ook haar uitzicht op de Vecht gegarandeerd zou zijn.

Geen schade. Karla krijgt op alle fronten de deksel op haar neus. De rechter vindt dat zij haar schade niet aannemelijk kan maken. Volgens Karla zou er sprake zijn van een waardevermindering die veroorzaakt is door de erfdienstbaarheid.

De moraal. Het leek er erg op dat de koopster in deze rechtszaak spijt kreeg van haar aankoop en op deze manier probeerde de schade te ‘beperken’. Deze ‘vergezochte’ gebreken waren daarvoor echter niet voldoende.