MAKELAARSCONTRACT - 29.02.2012

Aankopend makelaar soms toch gevolmachtigde!

Wel of geen vertegenwoordiger?

Wettelijke regeling. De relatie tussen een makelaar en zijn cliënt wordt juridisch aangemerkt als een overeenkomst van opdracht. De rol van de makelaar is daarbij (vooral) het bij elkaar brengen van partijen, níet het binden van partijen.

Geen volmacht. Het is vaste rechtspraak dat de overeenkomst van opdracht géén volmacht is. De makelaar kan dus niet worden gezien als de vertegenwoordiger (in juridische zin) van zijn opdrachtgever. In ‘normale gevallen’ kan de makelaar dus geen overeenkomsten namens zijn cliënt tot stand brengen. Op grond van de overeenkomst is hij daartoe ook niet bevoegd.

Als een cliënt wil dat de makelaar voor hem een overeenkomst sluit, dan moet dat in een afzonderlijke uitdrukkelijke volmacht staan.

Nieuws onder de zon?

Koerswijziging? In een uitspraak van de Rechtbank in Almelo (LJN: BU7803) ging het om het volgende. Een aankopend makelaar trad op als vertegenwoordiger van twee personen die (nog) een relatie hadden. De makelaar maakte een fout waardoor de verkeerde persoon als koper werd aangemerkt. Vanwege de vertegenwoordigingsrelatie rekende de rechter de fout van de makelaar toe aan de koper, die daardoor gebonden was aan de overeenkomst.

Verstrekkende gevolgen

Onduidelijk. Dat een makelaar kan worden aangemerkt als vertegenwoordiger (en in deze uitspraak ook daadwerkelijk als vertegenwoordiger wordt aangemerkt), kan voor u als makelaar grote gevolgen hebben. De toekomst zal echter moeten uitwijzen of de uitspraak van de Rechtbank in Almelo wordt gevolgd door andere rechters.

Wat betekent dit voor u?

Duidelijkheid vóór alles. Voor u als makelaar betekent deze uitspraak dat u nog beter dan u dit nu al doet, moet benadrukken dat het uiteindelijk uw cliënt is die definitief zijn akkoord geeft. Met andere woorden: vermijd in uw contacten met de wederpartij dat u de schijn opwekt dat u vertegenwoordiger (in juridische zin) van uw opdrachtgever bent. Als er twijfel dreigt te ontstaan over uw rol, bent u de eerst aangewezen persoon om daarover duidelijkheid te verschaffen.

Omvang opdracht. Verder is het verstandig om bij het accepteren van een opdracht uitdrukkelijk stil te staan bij de omvang van uw bevoegdheden als makelaar en dit zelfs uitdrukkelijk op te nemen in de overeenkomst.

Andere risico’s? Het kan geen kwaad om samen met uw assurantieadviseur te bekijken of uw verzekering naar aanleiding van deze uitspraak moet worden aangepast.

Beperkte betekenis? De rechter lijkt een duidelijk onderscheid te maken tussen een aankopend makelaar en een verkopend makelaar, maar het is nog niet duidelijk in hoeverre uit de beslissing in dit concrete geval een meer algemene regel kan worden gedestilleerd.

Let op. Wees voorlopig voorzichtig. Ga er niet op voorhand van uit dat u als verkopend makelaar niet als vertegenwoordiger kunt worden aangemerkt.