VERKOOP - 25.01.2012

Opstal zonder vergunning, reden voor ontbinding?

Bouwvergunning ontbreekt. Carola Keizer klaagt bij de rechter dat een aantal opstallen op het door haar gekochte perceel zónder bouwvergunningen is gebouwd. Volgens Carola is verkoper Jan Smetsers tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door haar hierover bij de verkoop niet in te lichten. Carola vindt dat zij ook niet hoefde te verwachten dat de bouwvergunningen ontbraken. Zij vindt dat het geleverde daarom niet aan de overeenkomst beantwoordt (en daardoor non-conform is).

Niet te laat geklaagd

Op tijd. Jan beroept zich erop dat Carola te laat heeft geklaagd. De rechter is het daar niet mee eens omdat Carola pas in februari 2010 wist van de ontbrekende vergunningen, toen zij een vooraanschrijving van de gemeente ontving. Carola bracht verkoper Jan begin april van haar constatering op de hoogte en dat vindt de rechter op tijd.

Geen vergunning en toch conform

Geen tekortkoming in de nakoming. De rechtbank (LJN: BU5854) vindt dat Jan de koopovereenkomst correct is nagekomen, ondanks het het ontbreken van de vereiste bouwvergunningen en zijn zwijgen daarover. De reden daarvoor is interessant.

Conformiteit. Een koper mag verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Dit vindt u in artikel 7:17 BW, maar ook in de meeste koopovereenkomsten.

Niet ongeschikt. Het feit dat de vereiste bouwvergunningen ontbraken, brengt naar het oordeel van de rechtbank echter niet zonder meer met zich mee dat de opstallen daardoor ongeschikt zijn voor een normaal gebruik ervan. Waarom hier dan niet?

Gedoogbeleid

20 jaar gedogen. In dit geval was het namelijk zo dat de gemeente het ongestoorde gebruik en genot van de opstallen heeft gedoogd in de 20 jaar dat Jan er heeft gewoond. Uiteraard ontbraken ook toen de vereiste vergunningen.

Niet handhaven. De aanschrijving die Carola in februari van de gemeente ontving, verandert daar niets aan. Bovendien blijkt uit de aanschrijving dat de gemeente heeft besloten om ten aanzien van een van de opstallen, de aan de woning verbonden schuur, niet handhavend op te treden.

Vernietigd besluit. De gemeente heeft Carola weliswaar gelast om de twee andere opstallen te verwijderen, maar dit besluit is vernietigd bij een uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Utrecht van 19 mei 2010.

Dat kan altijd nog. Carola vindt dat het heel goed mogelijk is dat de gemeente in de toekomst alsnog handhavend zou kunnen optreden. Zij heeft echter geen aanwijzigingen waaruit blijkt dat deze verwachting gerechtvaardigd is.

Voor rekening koper. De rechtbank vindt dat een eventuele toekomstige beleidswijziging van de gemeente voor rekening van Carola komt.

Niets te vertellen. Tot slot vindt de rechtbank dat Jan eigenlijk niets te vertellen had aan Carola. Hij wist immers niet beter dan dat de gemeente zijn opstallen (al meer dan 20 jaar) gedoogde.