UW RAADSMAN - 25.01.2012

Ik kan geen huurder vinden, wat nu met de btw?

Besluit staatssecretaris. De staatssecretaris van Financiën heeft onlangs in een Besluit aangegeven hoe moet worden omgegaan met de aftrek van btw in geval van leegstand.

Instandhoudingskosten

Bij instandhoudingskosten kan worden gedacht aan onder andere kosten voor de schoonmaak, verwarming of bewaking van het pand.

In geval van leegstand kan de btw op deze kosten in aftrek worden gebracht op basis van de pro-rataregeling.

Stel, uw totale omzet is € 100.000,- per jaar. Daarvan is € 40.000,- belast met btw. U kunt dan in beginsel 40% van de btw op de instandhoudingskosten in aftrek brengen.

Investeringskosten

Leegstand geeft als zodanig geen aanleiding om de eerder in aftrek gebrachte btw op investeringskosten te corrigeren.

Btw-belaste prestaties. Indien een ondernemer een pand aanschaft en de intentie heeft om dit pand voor btw-belaste prestaties te gebruiken (bijvoorbeeld verhuur waarbij wordt geopteerd voor belaste verhuur), kan deze ondernemer de btw op de aanschafkosten in aftrek brengen.

Bij ingebruikname. Deze aftrek blijft in stand tot het moment dat het pand in gebruik wordt genomen. Op het moment van ingebruikname zal afhankelijk van de btw-status van dit eerste gebruik (belast of vrijgesteld), de in aftrek gebrachte btw moeten worden gecorrigeerd.

Tip. Zorg dat de intentie om het pand voor btw-belaste prestaties te gebruiken aan de hand van objectieve gegevens kan worden aangetoond.

Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan advertenties voor de verhuur waaruit blijkt dat wordt gezocht naar een huurder die btw-belaste prestaties verricht.

Leegstand. Indien het pand leeg komt te staan nadat het al in gebruik is genomen, is de btw op de investeringskosten afhankelijk van de btw-status van dit eerste gebruik (belast of vrijgesteld) al in aftrek gebracht. In het jaar van leegstand zal beoordeeld moeten worden of deze in aftrek gebrachte btw in stand kan blijven.

Voorbeeld

Stel, een pand wordt de eerste drie jaar belast met btw verhuurd. In het vierde jaar wordt het pand de eerste drie maanden belast verhuurd (huurinkomsten € 25.000,-), daarna drie maanden vrijgesteld verhuurd (huurinkomsten € 25.000,-) en daarna staat het pand de rest van het jaar leeg.

In het eerste jaar is alle btw op de investeringskosten in aftrek gebracht. In het vierde jaar zal een correctie moeten plaatsvinden. Hierbij moet de leegstand buiten beschouwing worden gelaten. Het gebruik van het pand in het vierde jaar is dan 50% belast en 50% vrijgesteld, waardoor 50% van de btw die aan dit vierde jaar is toe te rekenen (dit is 1/10 gedeelte van de bij de aanschaf in aftrek gebrachte btw) moet worden gecorrigeerd.

De btw op de instandhoudingskosten tijdens de leegstandsperiode is aftrekbaar op basis van de pro-rataregeling (zie hiervoor).

In het Besluit van de staatssecretaris vindt u nog meer uitgewerkte praktijkvoorbeelden.

U kunt het besproken Besluit gratis downloaden van http://vastgoed.indicator.nl (VG 16.03.03).