Een pand kopen, verbouwen en verhuren

Verbouwing deels door huurder betaald

Een oud schoolgebouw. De heren Dekkers en Jonker kochten in 1998 gezamenlijk een oud schoolgebouw. Ze verbouwden het ingrijpend en gingen het op 1 september 1999 voor een zakelijke huurprijs verhuren aan een vennootschap onder firma (Vof). Van die Vof waren de heren zelf, ieder voor 50% vennoot. Ze waren echter niet persoonlijk vennoot, maar hun BV’s waarvan ze via hun holding-BV’s alle aandelen bezaten.

Verbouwing. De toekomstige huurder (de Vof) nam een fors aandeel in de verbouwingkosten (€ 200.000,- van de in totaal krap € 360.000,-) voor haar rekening. Het ging hier om verbouwings­kosten die normaliter door de verhuurder worden betaald. De Vof ging op die € 200.000,- aan huurdersinvesteringen afschrijven.

Verhuur pand aan eigen BV of firma

Tbs-regeling. In 2001 is bij de herziening van inkomstenbelasting in box 1 een nieuwe regeling ingevoerd, waardoor de verhuurder bij verhuur van zijn privépand aan zijn BV wordt belast voor de inkomsten uit verhuur. De winstregels zijn daarop van toepassing. Deze terbeschikkingstellingsregeling (tbs-regeling) geldt ook bij verhuur aan een Vof waarin dezelfde persoon al dan niet via zijn BV vennoot is. Destijds schreef de Invoeringswet voor dat het pand op de balans van 1 januari 2001 moest komen tegen de waarde in het economisch verkeer. Voor het gerenoveerde schoolgebouw was die waarde € 770.000,-.

Berekening afschrijving. De heer Dekkers deed aangifte inkomstenbelasting en gaf zijn inkomsten in box 1 aan in verband met de verhuur van het gerenoveerde gebouw. Met de inspecteur ontstond een geschil over de hoogte van de afschrijving. De inspecteur vond dat de afschrijvingsbasis niet € 770.000,- was maar € 770.000,- minus € 200.000,-, omdat anders dubbel werd afgeschreven op de door de Vof voor haar rekening genomen investeringen in het pand.

Uitspraak rechter. Het Hof in Den Bosch was het niet met de inspecteur eens. In het overgangsrecht was bepaald dat onroerende zaken op 1 januari 2001 voor de waarde in het economisch verkeer moesten worden geactiveerd. Daarmee was de kous af. Dat er dubbele afschrijving plaatsvond, veranderde hier niets aan (LJN: BQ3644).

Wat leert u hiervan?

Een vergelijkbare situatie kan zich nog steeds voordoen. De Invoeringswet ligt achter ons maar ook nu geldt dat een onroerende zaak in een vergelijkbare situatie bij aanvang van de verhuur in box 1 geactiveerd moet worden tegen de waarde in het economisch verkeer.

Zakelijke huur. In de situatie dat een huurder zelf investeert in een pand dat hij later gaat huren van de gelieerde verhuurder tegen een zakelijke huur, is dus dubbele afschrijving mogelijk. De huurder schrijft af op zijn ‘huurdersinvestering’ en de verhuurder activeert het pand in box 1 op het moment van verhuur tegen de waarde in het economisch verkeer. Dit is inclusief het door de huurder geïnvesteerde bedrag. De verhuurder gaat vervolgens op basis van deze waarde in het economisch verkeer afschrijven. Let op. Het is wel essentieel dat de investering door de huurder plaatsvindt vóór de aanvang van de tbs-regeling (T&A Belastingen, jg. 16, nr. 7, 06.05.2011, p. 5).