Wat nu met bouwrente?

Rente. Wat rente is, hoeven we u als bouwondernemer niet uit te leggen. Maar het verschijnsel ‘bouwrente’ wil in de praktijk nog wel eens voor fiscale problemen zorgen, zowel bij particulieren als bij ondernemers.

Bij de wat grotere nieuwbouwprojecten - waar veel identieke woningen worden gebouwd - bieden banken vaak een (aantrekkelijke) projectrente aan. Dat is iets anders dan bouwrente. Men moet hier goed op de addertjes onder het gras letten. Want zo is een projectrente vaak slechts tijdelijk óf bestaan er beperkende voorwaarden. Nooit zomaar doen dus!

Wat kunt u nu met bouwrente?

Bouwproject. Een bouwproject is vaak een langlopende zaak. Wordt er ‘van tekening’ gekocht, dan moeten de bouwactiviteiten meestal nog gaan beginnen. Tijdens de bouw vervallen er termijnen, zoals bij de koop van de grond, de start van de bouw, het gereedkomen van de fundering of het dak, enzovoorts. Betaalt u die termijnen (als ondernemer bijv. voor een bedrijfspand) gewoon met eigen geld, dan is daarmee de kous af. Betaalt u die termijnen met geleend geld (bijvoorbeeld bij geld uit een bouwdepot), dan is er gewoon sprake van een aftrekbare bedrijfslast. Het maakt niet uit aan wie die rente betaald moet worden. Dat kan de bank, de bouwer of een andere partij zijn. Bouwrente is in principe ook voor particulieren als eigenwoningrente aftrekbaar.

Bouwrente vóór koop

Verhoging van prijs. Als van een project een bepaald gedeelte is verkocht, gaat de bouw van start. Dat betekent dat er panden worden gebouwd waarvoor nog geen koper gevonden is. Die komen hopelijk later nog wel. Maar ook voor die toekomstige koper vervallen er bouwtermijnen. Omdat die (natuurlijk) nog niet betaald worden, gaat voor die termijnen de renteteller lopen! Het is echter wel een bijzondere rente. Het is rente voor een ver­­plichting die voortvloeit uit een nog niet bestaande overeenkomst. Het is daarom volgens de rechter ook geen echte (aftrekbare) rente, want van rente is alleen maar sprake als er ook sprake is van een schuld! Wat dan wel? Het is gewoon een verhoging van de prijs van het gebouwde pand.

Bouwrente na aankoop aftrekbaar!

Wat speelt er bij de belastingaangifte? Het is belangrijk om voor de aangifte (die binnenkort weer gedaan moet worden) te onthouden dat bouwrente van ná de koop weer wel aftrekbaar is. De bouwrente die men na aankoop verschuldigd wordt, is gewoon aftrekbaar.

Gevolg. Omdat bouwrente ‘van vóór de koop’ de (echte en de fiscale!) kostprijs van een bedrijfspand verhoogt, betekent dit dat over deze hogere kostprijs gewoon omzetbelasting verschuldigd is. Btw over rentekosten dus. Nu u als bouwondernemer die btw kwijt kunt (aftrekt), is er voor u niets aan de hand.

Opdrachtgever kan de btw niet kwijt. Voor particulieren en voor ondernemers die vrijgestelde prestaties verrichten (denk aan de zorg, landbouw, enz.) doet dit pijn. Daar staat tegenover dat men dan over de hogere kostprijs meer kan afschrijven (eventueel via willekeurige afschrijving) en dat men bijvoorbeeld van een herinvesteringsreserve (HIR) meer kan afboeken.