VERKOOP - 13.12.2011

Een verdiepingsvloer die niet deugt

Non-conformiteit

In de meeste modelkoopakten (waaronder die van de NVM en de VBO) is bepaald dat “... de verkoper garandeert dat het verkochte de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het gebruik als woning, behoudens voor zover het een kenbaar gebrek betreft.”

In een zaak die onlangs voor het Gerechtshof in Den Bosch speelde, beklaagde een koper zich jegens de verkoper over het feit dat de ver­diepingsvloer ondeugdelijk bleek te zijn. Kon hij dit aanvoeren tegen de verkoper?

Met een verdieping verhoogd

Het betrof een woning die oorspronkelijk voorzien was van een plat dak. In 1979 is daarop een zadeldak geplaatst. Het oorspronkelijke dak werd daardoor een zolder waarop een badkamer en een slaapkamer werden gebouwd. De woning werd in 1997 verkocht. De nieuwe eigenaar heeft de badkamer op de verdieping vernieuwd. In 2007 werd de woning wederom verkocht.

Door de verkoper werd in het kader van deze koopovereenkomst verklaard dat de woning in 1979 met een verdieping is verhoogd en dat de verdieping ruimte biedt voor allerlei activiteiten.

Aankoopkeuring. De koper heeft in het kader van de aankoop een aankoopkeuring laten uit­voeren. Daarbij is vermeld dat de vloerbalken in de woonkamer te licht zijn. De verdiepingsvloeren zijn niet nader onderzocht.

Normaal gebruik als woning

In de NVM-koopakte die gebruikt werd, is in artikel 5 lid 3 de gebruikelijke bepaling opgenomen dat “...het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.”

Ouderdomsclausule. Bovendien is in de koopakte de ouderdomsclausule opgenomen waarbij de koper zich bekend verklaart met het feit dat bepaalde onderdelen van de woning in een matige staat van onderhoud verkeren en/of economisch verouderd zijn.

Sterkteberekeningen. Na de overdracht wilde de koper gaan verbouwen. Hij liet ten behoeve van de vereiste vergunning door een constructeur een sterkteberekening maken. Deze kwam tot de conclusie dat de verdiepingsvloer niet voldeed aan de belastingeisen. De koper eiste daarop schadevergoeding van de verkoper, omdat naar zijn mening de woning niet over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een (veilig) gebruik als woning.

Onderzoeksplicht koper

Het Gerechtshof in Den Bosch stelde de koper in het ongelijk. Het had in de rede gelegen om de ver­diepingsvloer te laten onderzoeken, met name nu de koper verbouwingsplannen had en bij de bouwkundige keuring was vastgesteld dat de balken van de begane grond gebrekkig waren. Onder die omstandigheden had het voor de hand gelegen om een grondiger onderzoek te laten instellen naar de kwaliteit van de verdiepingsvloer.

Het hof meende voorts dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis omdat het huis, inclusief de verdiepingsvloer, immers bijna 30 jaar bewoond is geweest en dat instorting of doorbuiging van de verdiepingsvloer zich niet heeft voorgedaan (LJN: BU3951).