Hoezo hebben wij een overeenkomst?

Zo ontstaat een huurovereenkomst

Wet. Een (huur)overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. In beginsel gelden daarbij geen verdere vormvereisten, al is het natuurlijk wel verstandig en ook gebruikelijk om de overeenkomst op papier te zetten. Een schriftelijke overeenkomst voorkomt discussies over de inhoud van de overeenkomst én bewijsproblemen.

Aanbod en aanvaarding. Als een verhuurder een aanbod doet aan de huurder en de huurder aanvaardt dit aanbod, dan komt daarmee een huurovereenkomst tot stand.

Afwijzing. Als een verhuurder een aanbod doet en de huurder wijst dit aanbod onomwonden af, komt er geen huurovereenkomst tot stand.

Voorwaarden. Een onvoorwaardelijke aanvaarding van een aanbod en een onvoorwaardelijke afwijzing zullen in de dagelijkse praktijk weinig problemen opleveren.

Lastiger wordt het als er bij de reactie op het aanbod sprake is van een ‘ja, mits …’ of van een ‘nee, tenzij …’ In dat geval kan het onduidelijk zijn of het aanbod nu wel of niet aanvaard is en of er een overeenkomst is.

Nieuw aanbod. Het is uiteraard niet gewenst dat partijen in het geval van nadere voorwaarden niet weten of er nu wel of niet een overeenkomst tot stand is gekomen. In de juridische praktijk wordt een aanvaarding die niet overeenstemt met de voorwaarden gezien als een nieuw aanbod.

Het ‘ja, mits …’ van de huurder wordt dus niet gezien als een aanvaarding door de huurder onder voorwaarden, maar als een (nieuw) aanbod van de huurder aan de verhuurder.

Vervolgens ligt de bal bij de verhuurder. Deze kan het nieuwe aanbod van de huurder aanvaarden of afwijzen. Aanvaardt hij het nieuwe aanbod, dan komt er een huurovereenkomst tot stand en anders niet. In een proces van langdurige onderhandelingen kan het daarbij voorkomen dat er meerdere malen sprake is van een nieuw aanbod.

Onder de pannen

Opdracht. Jan Goedkoop geeft Onderdak BV opdracht een woning voor hem te huren voor € 900,- per maand. Onderdak brengt een bedrag van € 3.332,80 in rekening. Dit bedrag bestaat uit een maand huur, een waarborgsom van € 1.000,- en bemiddelings- en contractkosten. Jan betaalt dit bedrag en ontvangt de sleutels.

Mag ik even vangen? Jan heeft met Onderdak een opdrachtbevestiging gesloten voor de huur van een woning voor € 900,-. Voor deze woning is verder een huurcontract gesloten. Wanneer Onderdak namens de verhuurder een (aanvullende) waarborgsom van € 12.000,- vordert van Jan, geeft hij de sleutels meteen terug en eist hij zijn geld terug. Jan vindt dat er geen rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen. Hij stelt dat hij op het moment dat hij de overeenkomst tekende, niets wist van de waarborgsom. Onderdak vindt van wel; er is immers een getekende huurovereenkomst waarin een borgsom wordt genoemd.

Oordeel rechter. De rechter vindt dat Onderdak moet aantonen dat Jan wist van de waarborgsom toen hij tekende. Omdat de overeenkomsten niet van een datum voorzien zijn, lukt dat niet en moet Onderdak het bedrag terugbetalen (LJN: BQ1640). Tip. Zorg altijd voor gedateerde overeenkomsten!