Bedrijfswoning biedt kansen

Aantrekkelijker. De waardeveranderingen van bezittingen die op de balans van uw onderneming staan, behoren tot de winst (of het verlies) uit onderneming. In tijden van waardestijgingen is het daarom weinig aantrekkelijk om die bezittingen op de balans te hebben staan. Dat gold de afgelopen decennia met name voor onroerende zaken. Met de huidige crisis op de onroerendgoedmarkt is dat beeld compleet veranderd. Panden lijken nu eerder in waarde te dalen dan te stijgen. Nu wordt het dus weer aantrekkelijk om panden als zakelijk aan te merken.

Keuzevermogen

Nu bent u als ondernemer niet geheel vrij om te bepalen of u iets als privé- dan wel als zakelijk vermogen aanmerkt. U moet uw keuze in alle redelijkheid maken. Uit de rechtspraak kan worden afgeleid dat 10% zakelijk gebruik vaak voldoende is om iets tot het ondernemingsvermogen te kunnen rekenen.

Dat geldt ook voor uw woning. Is uw woning niet splitsbaar, dan mag u kiezen: alles als ondernemingsvermogen op de balans of alles privé.

Let op. Is het ondernemings- of privédeel kleiner dan 10%, dan is uw pand verplicht privé-, dan wel ondernemingsvermogen.

Wanneer kunt u uw keuze maken? Die keuze dient in het jaar van aankoop/gebruik van de woning voor de zaak te worden gemaakt. De waarde van de woning op dat moment is de waarde waarvoor deze op de balans komt te staan.

Tip. U kunt uw keuze herzien totdat de aanslag inkomstenbelasting over dat jaar vaststaat. Dus ook in de bezwaarfase kunt u op een eerdere keuze terugkomen.

Woning ondernemingsvermogen

Als de woning zakelijk is, dan zijn alle kosten die normaal voor rekening van een eigenaar komen, aftrekbaar. Daar staat tegenover dat er privé wel een bijtelling plaatsvindt voor het woongenot. Voor de meeste woningen is deze bijtelling 1,35% van de WOZ-waarde, in plaats van de 0,55% die voor privéwoningen geldt. Let op. Door de MKB-vrijstelling zijn de kosten (hypotheekrente!) zakelijk feitelijk maar voor 88% aftrekbaar.

Overgang naar privé

Waardedaling aftrekbaar. Als de bedrijfswoning verkocht wordt of bij beëindiging van het zakelijk gebruik naar privé overgaat, wordt het verschil tussen de boekwaarde en de waarde op dat moment belast. Bij een waardedaling is er dan sprake van een aftrekbaar verlies.

Zelfbewoning. Als de woning naar privé gaat en u voornemens bent daar te blijven wonen, wordt er rekening gehouden met een waardedrukkend effect wegens duurzame zelfbewoning van ten minste 25%. Dat kan - voor een ondernemer jonger dan 60 jaar - oplopen tot 35%. Bij een woning van € 300.000,- praten we dan toch al gauw over een aftrekbaar verlies van zo’n € 100.000,-.

Bijzondere omstandigheid. U mag niet op ieder willekeurig moment de woning maar van de balans afvoeren. Er moet wel sprake zijn van een bijzondere omstandigheid. Herziening is alleen mo­­gelijk als het gebruik ingrijpend verandert of als de wettelijke regels wijzigen. Tip. Door uw onderneming - bijv. als de woningmarkt weer aantrekt - voort te zetten in de vorm van een BV, kan een bijzondere omstandigheid worden gecreëerd.