HET OVERKWAM UW COLLEGA - 13.09.2011

Grond voor prijsverlaging bouwgrond!

Overeenkomst voor koop bouwgrond

Grondprijs. Een koper onderhandelt met een gemeente over de aankoop van een perceel bouwgrond. Daarbij heeft de koper verschillende keren gevraagd of, als de grondprijs achteraf zou worden verlaagd, hij het verschil met de koopprijs van de gemeente zou terugkrijgen. Als antwoord daarop krijgt hij een e-mail van de accountmanager van de gemeente. Daarin staat uitdrukkelijk dat de grondprijs in de toekomst zeker niet zal dalen. Ook staat erin dat deze mededeling dezelfde rechtskracht heeft als een bepaling in de koopovereenkomst.

Verlaging grondprijs door gemeente. Na ontvangst van dit bericht en na afronding van de onder­­handelingen, wordt de koopovereenkomst voor de bouwkavel getekend. Maar nauwelijks zes maanden later verlaagt de gemeente de grondprijs voor bouwkavels. Gewapend met het e-mailbericht stapt de koper naar de gemeente. Hij eist van de gemeente het verschil terug tussen de koopprijs die door hem is betaald, en de huidige grondprijs zoals die door de gemeente is vastgesteld.

De gemeente geeft niet thuis. In het koopcontract staat nergens dat met een lagere grondprijs in de toekomst rekening moet worden gehouden. Dat een accountmanager mogelijk heeft gezegd dat de grondprijzen zeker niet zullen dalen, is geen zaak van de gemeente. Want die is niet be­­voegd om daar uitspraken over te doen. Dat blijkt volgens de gemeente ook wel uit het feit dat het uiteindelijke koopcontract niet door de accountmanager maar door een andere functionaris is getekend. Het is dus spijtig voor de koper, maar van de gemeente krijgt hij niets terug.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Niet bevoegd? De Rechtbank Almelo (nr. 347002 CV EXPL 9001/10) stelt allereerst vast dat de accountmanager van de gemeente inderdaad niet bevoegd is om toezeggingen te doen over de vaststelling van grondprijzen en eventuele gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs. Een accountmanager is niet ‘een functioneel hooggeplaatste functionaris van de gemeente’. Dat zou anders zijn als een lid van B & W daarover toezeggingen zou doen. Maar dat is hier niet zo.

Maar koper mocht erop vertrouwen! Tóch stelt de rechter dat in dit geval de koper erop mocht vertrouwen dat de accountmanager bevoegd was om namens de gemeente te handelen. Alle on­­der­­handelingen werden immers door de koper met de accountmanager gevoerd. Via hem liepen ook alle contacten over de aankoop van de bouwkavel. Dat uiteindelijk de koopovereenkomst na­­mens de gemeente is getekend door een andere functionaris, wil niet meteen zeggen dat de koper daaruit moet kunnen afleiden dat de accountmanager niet bevoegd is om onderhandelingen te voeren of om toezeggingen te doen.

Gemeente zit aan toezegging vast. Toen de koper meermaals vroeg of een eventuele verlaging van de grondprijs verrekend zou kunnen worden, had de accountmanager hem moeten laten weten dat hij onbevoegd was hierover uitspraken te doen. Dat heeft hij echter niet gedaan. De rechter be­­slist dus dat er sprake is van opgewekte schijn en dat daardoor het handelen van de accountmanager aan de gemeente kan worden toegerekend. Dus moet de gemeente het verschil tussen de koop­­prijs en de huidige grondprijs aan de koper terugbetalen.