Huur- of break-optie, lood om oud ijzer?

Huuroptie. Als een ‘huuroptie’ in de huurovereenkomst is opgenomen, heeft de huurder het recht de huurovereenkomst te verlengen als hij/zij dat wil. Veel huuropties zijn ‘passief’ geformuleerd; als de huurder niets doet (de huurovereenkomst niet opzegt) dan oefent hij het optierecht uit.

Opzeggen. Een verhuurder kan de huurovereenkomst nooit opzeggen wanneer er nog een huuroptieperiode loopt! In de praktijk gebeurt het vaak dat partijen alleen een bepaalde verlengingsperiode willen afspreken, maar dat formuleren als ‘huuroptie’; dit is niet verstandig. Tip. Wilt u alleen een bepaalde verlengingsperiode afspreken? Neem dan de volgende formulering op in de huurovereenkomst: “behoudens opzegging wordt deze huurovereenkomst verlengd voor x jaar”.

Break-optie

Spiegelbeeld. Soms spreken partijen een zogenaamde break-optie af. Dat wil zeggen: dat de huurovereenkomst in principe wordt aangegaan voor een bepaalde periode, maar dat de huurder de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Bijv. een huurovereenkomst voor 25 jaar waarbij de huurder kan opzeggen tegen het 5^e, 10^e, 15^e of 20^e jaar. Let op. Ook bij een break-optie heeft alleen de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst ‘af te breken’.

Verschil? Zowel bij de huuroptie als de break-optie geeft de verhuurder zijn opzeggingsmogelijkheden prijs; wat dat betreft is er dus weinig verschil tussen deze ‘opties’. Op het terrein van huurprijstoetsing is er wel een belangrijk verschil tussen de huur- en break-optie. Bij een break-optie wordt de mogelijkheid om de huurprijs te toetsen nl. beperkt.

Huurprijstoetsing middenstanders

Voor middenstandsbedrijfsruimte (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte) geldt dat de huurprijs gedurende de looptijd niet zomaar aangepast kan worden. Daarvoor zal de ‘huurprijstoetsingsprocedure’ gevolgd moeten worden. Deze procedure kan gevolgd worden op de volgende momenten:

• na afloop van de overeengekomen duur. Stel dat de looptijd 25 jaar is, dan zult u én de verhuurder die periode moeten afwachten;
• in alle andere gevallen is huurprijstoetsing mogelijk vijf jaar nadat partijen een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen óf vijf jaar nadat de kantonrechter een nieuwe huurprijs heeft vastgesteld.

Overeengekomen duur

Optie. Als een huur- of break-optie is opgenomen in de huurovereenkomst is het de vraag wat onder ‘overeengekomen duur’ moet worden verstaan. Vaste rechtspraak huuroptie. In de rechtspraak staat vast dat bij een huuroptie de ‘optieperiode’ niet wordt meegerekend bij ‘de overeengekomen duur’. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld wordt aangegaan voor vijf jaar plus een optieperiode van vijf jaar, dan kan de huurprijs na afloop van de eerste vijf jaar al worden getoetst. Break-optie anders. Bij een break-optie is dit anders. Wanneer een huurovereenkomst wordt afgesloten voor 25 jaar met break-opties tegen het 5^e, 10^e, 15^e of 20^e jaar, dan wordt de gehele 25 jaar gezien als ‘overeengekomen duur’ en kan de huurprijs pas na afloop daarvan worden getoetst. Tip. Neem een break-optie op als u een zeer goede huurprijs heeft afgesproken. De huurder dient dan de gehele periode af te wachten!