FISCALE WINST - 30.08.2011

Gestegen grondprijzen en blijven afschrijven

Beperking door WOZ-grens

Vanaf 1 januari 2007 kunt u afschrijven op uw vast­goed totdat de boekwaarde van het pand beneden de ‘bodemwaarde’ zakt. De bodemwaarde voor beleggingsvastgoed is gelijk aan de WOZ-waarde en de bodemwaarde voor (bedrijfs)gebouwen in eigen gebruik is 50% van de WOZ-waarde.

Beperking door gestegen grondprijzen

Uw investering in vastgoed mag u niet in één keer ten laste van de winst brengen, maar moet u verdelen over de jaren waarin het vastgoed nut afwerpt (de economische levensduur). Verder mag het totale, fiscaal af te schrijven bedrag niet meer zijn dan het verschil tussen de aanschafprijs en de (geschatte) restwaarde van het bedrijfsmiddel.

Één bedrijfsmiddel. Een pand wordt fiscaal gezien als één bedrijfsmiddel ook al bestaat het uit de (onder)grond en de opstal. Voor de afschrijvings­ruimte is van belang dat u:

• voor de opstal: geen rekening mag houden met inflatie; en
• voor de (onder)grond: aan een eenmaal ge­­schatte restwaarde mag vasthouden. Let op. De Hoge Raad heeft hierover echter geoordeeld dat u wel rekening moet houden met opgetreden waardestijgingen mits die aanmerkelijk (meer dan 50%) en blijvend zijn (nr. 13.379).

Waardestijging grond. Die rechtspraak pakt in de praktijk erg vervelend uit! Cijfers laten zien dat grond de laatste eeuw ieder jaar 2% in waarde is gestegen. Ervan uitgaande dat grond de komende 50 jaar ten minste 1% per jaar stijgt, vermindert de afschrijvingsruimte elk jaar opnieuw.

Kop in het zand? Wanneer u een pand bezit dat u heeft aangekocht vóór 1995, dan heeft de gestage waardestijging van de grond - gemiddeld ge­­nomen - tot gevolg dat u op uw pand niet meer kunt afschrijven omdat de restwaarde is bereikt. Wat nu als u de restwaarde op het oude peil handhaaft en gestaag blijft afschrijven?

Foutenleer. U loopt dan het risico dat de inspecteur uw aangifte corrigeert met een beroep op de foutenleer. Hij zal dan in het laatste open­staande jaar in één klap alle - ten onrechte gedane - af­­schrijvingen corrigeren.

Mogelijke oplossingen

Andere eigenaar. Een oplossing kan zijn de eigen­­dom van de grond en het gebouw in andere han­­den te brengen. Bijv. de eigendom van de grond bij uw holding en die van de opstal bij uw werk-BV. Er mag dan geen fiscale eenheid voor de ven­­nootschapsbelasting tussen deze BV’s be­­staan.

Deze grond zult u nooit verkopen. Een andere oplossing heeft de rechter zelf gegeven. Als naar verwachting de - aanmerkelijke en blijvende - waardestijging van de grond niet wordt gerealiseerd, hoeft u geen rekening te houden met de gestegen restwaarde van de grond.

Er zijn twee voorbeelden bekend van ondernemers die aannemelijk konden maken dat zij de grond nooit zouden verkopen vanwege de unieke bedrijfslocatie. Het ging daarbij om een hotel­eigenaar met een hotel aan de rand van de ­Gelderse Vallei dat al 300 jaar familiebezit was (LJN: BD5679). En om een onder­nemer uit de Zaanstreek die daar nooit weg wilde vanwege de logistiek (de goede aan- en afvoer­mogelijkheden) en het gekwalificeerde ­personeel (LJN: BN2344).