IN DE KIJKER - 21.04.2011

Daar heb ik toch niets mee te maken?

Makelaar onderhandelt. Alfa BV, de eigenaar van een pand, is in onderhandeling met Betha BV over de verkoop van haar pand. Betha voert de onderhandelingen niet zelf, maar heeft een makelaar ingeschakeld om de aankoop te begeleiden. Betha heeft de inschakeling van de makelaar aan Alfa kenbaar gemaakt. Daarbij heeft Betha aan Alfa aangegeven dat de makelaar namens haar de onderhandelingen zal voeren. De onderhandelingen verlopen voorspoedig en al snel stuurt de makelaar een e-mail aan Alfa dat zijn opdrachtgever Betha het pand koopt voor € 398.000,- k.k.

Op papier gezet

Gegevens voor de akte. De makelaar overlegt in de daaropvolgende periode met Alfa en met de notaris van Alfa. Uiteindelijk spitst de discussie zich toe op het financieringsvoorbehoud. Terwijl deze discussie nog ‘in de lucht’ hangt, nodigt de notaris Betha uit om op 1 april op zijn kantoor te verschijnen voor het ondertekenen van de akte.

Het gaat niet door! Één dag daarvoor laat Betha weten op 1 april niet bij de notaris te zullen verschijnen, omdat zij de financiering niet rond heeft kunnen krijgen. Betha zegt dat zij dit via de makelaar bij Alfa heeft aangekaart.

Gedonder in de glazen

Niet blij. Uiteraard is Alfa allesbehalve gecharmeerd van de hele gang van zaken. Alfa ziet zich genoodzaakt het pand voor een veel lagere prijs aan een ander te verkopen. Alfa stapt naar de rechter om de schade op Betha te verhalen.

Gerechtvaardigd vertrouwen. De vraag is nu of Alfa erop had mogen vertrouwen dat er een koopovereenkomst met Betha tot stand was gekomen. Mocht Alfa erop vertrouwen dat de e-mail van de makelaar van Betha genoeg was om een overeenkomst tot stand te brengen? Of mocht de makelaar alleen maar bemiddelen?

Alleen bemiddeling. Bij de rechter stelt Betha dat de makelaar alleen maar namens haar heeft bemiddeld op basis van een bemiddelingsovereenkomst. De rechter concludeert dan op grond van de hele gang van zaken dat de bemiddelingsovereenkomst inhield dat de makelaar wél gemachtigd was om namens Betha te bieden, maar géén volmacht had om namens Betha een koopovereenkomst tot stand te brengen.

Bevoegd? Alfa had daarnaast bepleit dat Betha gebonden was omdat zij de schijn had gewekt dat de makelaar bevoegd was om namens Betha de overeenkomst tot stand te brengen. Volgens de rechter was hiervan geen sprake omdat de makelaar slechts als doorgeefluik had gefungeerd. Er was dus geen sprake van een vertegenwoordigingsrelatie en ook niet van de gewekte schijn dat een dergelijke relatie zou bestaan.

Geen overeenkomst. De rechter concludeerde op grond van het voorgaande dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. De eisen van Alfa werden afgewezen (LJN: BP7090).

Één zwaluw ...

Deze rechter vindt dat het duidelijk was dat de makelaar alleen maar een ‘doorgeefluik’ was. Maar een andere rechter zou dat zomaar anders kunnen zien. Voorkom daarom dat er een misverstand ontstaat en zorg dat u steeds helder en duidelijk bent over uw positie als makelaar.