ONROERENDE ZAKEN - 17.01.2011

Woning in eigendom, soms keuzevermogen

Keuzevermogen. Of een vermogensbestanddeel tot uw ondernemings- of tot uw privévermogen behoort, is de keuze van u als ondernemer. U moet bij het maken van uw keuze wel binnen de grenzen van de redelijkheid blijven.

Verplicht privévermogen. Uit oudere rechtspraak blijkt dat wanneer er een zakelijk gebruik is van minder dan 10%, de redelijkheid bepaalt dat het verplicht privévermogen is.

Verplicht ondernemingsvermogen. Als het zakelijk gebruik meer is dan 90%, is er sprake van verplicht ondernemingsvermogen.

Tussen deze twee grenzen is er sprake van keuzevermogen.

Hoe zit het met de eigen woning?

Splitsbaar? Bij een woning is het allereerst van belang om te bepalen of het zakelijk deel afgescheiden kan worden van het privédeel.

Voor de Rechtbank Haarlem speelde er een geval waarbij de garage van een hoekwoning zakelijk werd gebruikt en de rest van het pand privé. Vol­­gens de Rechtbank is het pand niet splitsbaar om­­dat de garage niet afsluitbaar is van de rest en er geen eigen sanitaire voorzieningen en geen eigen aansluitingen op gas, water en elektra zijn.

Hele woning keuzevermogen. De woning en garage moeten dus als één geheel gezien worden. Omdat het zakelijke deel 14,5% uitmaakte van het geheel, mocht de ondernemer de hele woning als ondernemingsvermogen zien (LJN: BO5835).

Kan de keuze worden herzien?

Bijzondere omstandigheden. Een eenmaal gemaakte keuze kan alleen worden herzien als daar bijzondere omstandigheden voor zijn.

De Rechtbank Arnhem (LJN: BO6483) heeft hier onlangs een uit­­spraak over gedaan. In dit geval was er sprake van een woonhuis met op de eerste verdieping een praktijkruimte van een huisarts. Deze ruimte maakte 8% uit van de totale woning. De woning was dus verplicht privévermogen.

Verbouwing. Op enig moment werd de praktijkruimte verbouwd. Er werd een muur doorgebroken en een dakkapel geplaatst. Na de verbouwing maakte de praktijkruimte 12% uit van het geheel.

Volgens de inspecteur is er geen sprake van een bijzondere omstandigheid die een keuzeherziening mogelijk maakt. Volgens de rechter gaat het in dit geval om het maken van een keuze, niet om een keuzeherziening. Pas door de verbouwing is de woning keuzevermogen geworden nu de zakelijke ruimte meer dan 10% beslaat. De ondernemer heeft op dat moment het recht om voor de eerste maal te kiezen. Na de verbouwing mocht de gehele woning dus als zakelijk worden gezien.

Een goede keuze

0,75% onderhoudskosten? Deze rechtspraak maakt duidelijk dat een woonhuis al bij enig zakelijk gebruik helemaal als ondernemingsvermogen kan worden bestempeld. Of dit ook verstandig is, blijft de vraag. Een voordeel kan zijn dat de onderhoudskosten, e.d. aftrekbaar zijn. Maar, bij een woning in de winstsfeer is de waarde van het privégebruik 0,75% hoger dan bij de woning die privé is. Kortom: dit komt in beeld als de kosten naar verwachting jaarlijks gemiddeld méér bedragen dan 0,75% van de waarde van uw woning. Uiteraard speelt de verwachte waardestijging van de woning mee. En wie kan daar een zinnig woord over zeggen?