VERKOOP - 27.01.2011

Kandidaat-koper negeren?

Contractvrijheid

In ons recht geldt het beginsel van contractvrijheid. Dit betekent dat een partij zelf mag bepalen of hij al dan niet in onderhandeling gaat met een derde en/of met een derde al of niet een overeenkomst sluit. Dat betekent ook dat indien er onderhandelingen worden gevoerd, de onderhandelingen in beginsel mogen worden gestaakt. Onder bijzondere omstandigheden kan dat echter onrechtmatig zijn.

Ook voor de makelaar

Naar eigen inzicht. Ook voor een makelaar geldt in beginsel dat hij naar eigen inzicht zijn bemiddelingswerkzaamheden mag verrichten. U moet ten opzichte van uw opdrachtgever natuurlijk wel ‘handelen zoals een goed makelaar betaamt’. Dit houdt in dat u met iedere serieuze gegadigde in gesprek moet gaan, zodat u als makelaar voor uw opdrachtgever het beste resultaat kunt bereiken.

Maar er zijn grenzen. De vraag is echter of ook een kandidaat-koper van een makelaar mag eisen dat hij hem serieus neemt. De hoofdregel is dat een makelaar naar eigen inzicht mag handelen. Toch zijn er grenzen, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag (rolnummer: HA ZA 10-1397).

Praktijkvoorbeeld

Bedrijfspand al verkocht. Een makelaar kreeg opdracht om een bedrijfspand te verkopen. Geïnteresseerde G nam begin september contact op met de makelaar. Deze vertelde hem dat het pand inmiddels was verkocht en dat de overdracht plaats zou vinden op 30 oktober. Op 22 oktober heeft G nogmaals contact opgenomen met de makelaar met het verzoek om hem te informeren als de verkoop geen doorgang zou vinden. Op 30 oktober heeft G weer gebeld.

Verkoop afgeketst. De makelaar heeft toen verteld dat de verkoop was afgeketst en dat het pand op 7 november weer in de verkoop zou komen. Op 6 november heeft G echter gehoord dat de eigenaar zelf een koper had gevonden. G belde direct met de eigenaar die dit ontkende. G heeft toen gezegd dat hij bereid was om dezelfde koopprijs te betalen zoals was afgesproken in de afgeketste koopovereenkomst.

Aan een ander verkocht. Op 6 november ontving de verkoopmakelaar een bod via een andere makelaar. Nog diezelfde dag is overeenstemming bereikt. Op 7 november heeft G meerdere keren geprobeerd om de verkoopmakelaar aan de telefoon te krijgen. Pas na herhaalde gesprekken kreeg G te horen dat het pand al was verkocht.

Makelaar onrechtmatig gehandeld? G heeft vervolgens een procedure bij de rechter opgestart, omdat de makelaar jegens hem onrechtmatig zou hebben gehandeld.

Ten onrechte buitenspel gezet. De Rechtbank oordeelde dat G zich er terecht over beklaagt dat de makelaar hem in feite buiten spel heeft gezet door hem voortdurend te zeggen dat hij tot 7 november moest wachten. G heeft in wezen verlangd dat hij een gelijke kans zou krijgen als andere kandidaat-kopers en de makelaar heeft hem die ten onrechte niet gegeven. In dit geval is niet gesteld en niet gebleken dat de verkoper zelf hoe dan ook niet met G in zee wilde gaan. De Rechtbank achtte daarom de handelwijze van de makelaar ten opzichte van G onrechtmatig.