WONINGHUUR - 27.01.2011

Hoeveel warmte mag uw huurder verwachten?

Een gebrek. Een verhuurder is verplicht het verhuurde zonder gebreken aan de huurder ter beschikking te stellen. Ook gebreken die tijdens de overeenkomst ontstaan, moet hij verhelpen.

De wettelijke definitie van een gebrek is: “Een staat of eigenschap waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.” En bij woonruimte kan van deze definitie niet worden afgeweken.

Gevolgen van een gebrek

Als er sprake is van een gebrek, kan de huurder het volgende eisen:

• herstel van het gebrek;
• huurprijsvermindering (via de rechter of de huurcommissie);
• schadevergoeding;
• opschorting van de huurpenningen of gedeeltelijke ontbinding.

Let op. De eerste drie acties mag de verhuurder niet uitsluiten in het contract.

Tip. Ontbinden of opschorten of verrekenen van de huurpenningen mag wél worden uitgesloten. Neem dit op in de huurovereenkomst en niet alleen in de algemene bepalingen.

Besluit kleine herstellingen

Moet u dan alles doen? Het Burgerlijk Wetboek (art. 7:217) is daar duidelijk over: de huurder moet zorgen voor de zogenaamde ‘kleine herstellingen’. Voor woonruimte staat dit in het Besluit kleine herstellingen. U vindt deze lijst én extra informatie op http://www.rijksoverheid.nl

Let op. Het Besluit is geen uitputtende opsomming. Ook andere herstellingen kunnen voor rekening van de huurder komen als:

• de installaties bereikbaar zijn;
• de werkzaamheden eenvoudig zijn en hiervoor geen bijzondere kennis is vereist; en
• de kosten gering zijn. Het is niet toegestaan om meer onderhoud dan de kleine herstellingen op de huurder af te wentelen.

In het Besluit is opgenomen dat een huurder moet zorgdragen voor onderhoud aan technische installaties als aan deze voorwaarden is voldaan.

CV-installatie in het Besluit

De huurder moet dus in ieder geval zorgen voor het ontluchten en bijvullen van de verwarmingsinstallatie en het opnieuw opstarten van de installatie na uitval. Let op. Het is de vraag of u de huurder mag verplichten dat hij zorgdraagt voor een jaarlijkse servicebeurt van de CV-installatie. Die werkzaamheden zijn immers niet eenvoudig.

Oude CV-installatie. Als de CV-installatie kapot is, dan moet de verhuurder die altijd vervangen. Maar zelfs als de CV-installatie nog functioneert, kan er soms sprake zijn van een gebrek.

Dat ondervond een verhuurder bij het Hof te ’s-Hertogenbosch (LJN: BO0177) namelijk. De CV-installatie was 31 jaar oud en het is volgens het Hof een feit van algemene bekendheid dat de stookkosten van een nieuwe ketel veel lager zijn.

Het Hof spreekt verder over een gemiddelde levensduur van 15 jaar. Dit wil niet zeggen dat een verhuurder dan direct verplicht is de ketel te vervangen, maar u moet dan natuurlijk niet nog eens 10 jaar wachten.