Het gehuurde deugt niet, dus u vertrekt. Kan dat zomaar?

Direct na de lekkage stuurt de verhuurder ‘een mannetje’ die het probleem verhelpt. Later blijkt het dak weer te lekken. U besluit het gehuurde te verlaten en geen huur meer te betalen. Waarom zou u betalen voor iets dat niet deugt? Dat dit echter niet verstandig is, blijkt uit een arrest van het Hof Leeuwarden (LJN: BN0797).

Einde huurovereenkomst

Een huurovereenkomst eindigt nooit door zomaar te vertrekken; ook niet als er gebreken aan het gehuurde zijn.

Einde huurcontract? Als er ernstige gebreken aan het gehuurde zijn, dan kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit kan zelfs zonder dat u daarvoor naar een rechter hoeft. Nodig is wél dat de verhuurder schriftelijk ‘in gebreke’ is gesteld. U moet hem eerst een termijn gunnen om het gebrek alsnog te herstellen.

Ernstig gebrek. Een ontbinding is niet zomaar gerechtvaardigd; daarvoor moet het gebrek voldoende ernstig zijn. Als het puntje bij paaltje komt, zal een rechter dat moeten beoordelen. Het is niet eenvoudig te beoordelen of een gebrek ernstig genoeg is; raadpleeg daarom liever een jurist.

Dan maar geen huur betalen

Betaling uitstellen. Sommige huurders zullen wel in het gehuurde blijven, maar simpelweg stoppen met betalen. Onder het mom van ‘als de verhuurder het niet oplost, hoef ik ook niet te betalen’. Juridisch wordt dan gesproken over het ‘opschorten van verplichtingen’. Houd er wel rekening mee dat een terecht beroep op een opschortingsrecht niet tot gevolg heeft dat u de huur niet meer hoeft te betalen. Opschorting leidt namelijk tot uitstel van de huurbetaling, maar niet tot afstel. Zodra het gebrek is hersteld, zult u dus alsnog de opgeschorte huurtermijnen moeten betalen.

Let op. Wilt u gebruik kunnen maken van een opschortingsrecht, dan moet de verhuurder het gebrek kennen en de kans hebben dat te herstellen. Sommige gebreken zijn niet voldoende ernstig om de volledige huurbetaling op te schorten!

Tip. Geef de verhuurder schriftelijk een termijn om het gebrek te herstellen (ingebrekestelling).

Opschorting is niet zonder risico’s

Opschorten van een huurverplichting is niet zonder risico. Als achteraf blijkt dat er geen reden was tot opschorting, dan bent u namelijk tekortgeschoten! Verder kan een beroep op opschorting contractueel zijn uitgesloten.

Ken uw contract. Lees de huurovereenkomst en de algemene bepalingen goed door om te zien of de opschortingsbevoegdheid is uitgesloten!

Huurprijsvermindering

Zowel ontbinding als huuropschorting zijn niet zonder risico’s. Het is veiliger een beroep te doen op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW).

Via de rechter. Een huurprijsvermindering kunt u niet zelf doorvoeren, maar zal door de rechter vastgesteld moeten worden. U kunt vermindering vorderen over de periode dat de verhuurder op de hoogte is gesteld van het gebrek tot het moment dat het gebrek is verholpen.

Tip. Stel ook nu de verhuurder eerst op behoorlijke wijze in kennis van het gebrek en verzoek hem dit gebrek te herstellen.