EIGEN WONING - 21.01.2011

Geen renteaftrek, toch eigenwoningforfait?

Eigen woning in box 1. Als u een eigen woning heeft, dan geeft u in box 1 het eigenwoningforfait aan en trekt u daar uw aftrekbare kosten, zoals (hypotheek)rente, vanaf.

Extra aftrek. Als uw eigenwoningforfait hoger is dan uw aftrekposten, dan hoeft u, door middel van een extra aftrek, het eigenwoningforfait niet aan te geven.

Door nu met uw rente in de tijd te gaan schuiven of door weinig of geen rente te betalen door bijvoorbeeld te lenen van uw eigen BV, kon u ervoor zorgen dat u inderdaad geen eigenwoningforfait hoefde aan te geven.

Rente vooruit of achteraf betalen

Schuiven met rente. U mag de eigenwoningrente een half jaar vooruit betalen. De aftrek wordt dan een jaar naar voren gehaald. Ook kunt u afspreken dat u uw rente achteraf betaalt. Dit laatste kan vaak alleen indien u bij uw BV leent. De bank zal het risico van achteraf betalen vaak niet wensen.

Geen renteaftrek. Door nu uw rente zes maanden vooruit te betalen en de andere zes maanden achteraf te betalen, kunt u ervoor zorgen dat u in een jaar geen renteaftrek heeft. Dit betekent dat u dan een extra aftrek heeft waardoor u per saldo ook geen eigenwoningforfait hoeft aan te geven.

Vanaf 2011. Vanaf 2011 verdwijnt dit voordeel. Om in aanmerking te komen voor de extra aftrek op het eigenwoningforfait, moeten de kosten voortaan worden toebedeeld aan de tijdvakken waarop ze betrekking hebben. Let op. Dus u mag wel vooraf of achteraf betalen en de renteaftrek daarmee verschuiven; alleen het voordeel van het vervallen van het eigenwoningforfait krijgt u niet.

U heeft een eigen woning met een WOZ-waarde van € 300.000,-. Daarnaast betaalt u voor uw eigenwoningschuld maandelijks € 500,- rente. Normaal geeft u dus € 1.650,- (€ 300.000,- x 0,55%) eigenwoningforfait aan en trekt u € 6.000,- rente af: per saldo een aftrekpost van € 4350,-.

Stel dat u uw rente in december 2010 zes maanden vooruit heeft betaalt en het restant zes maanden achteraf in januari 2012, dan heeft u 2011 geen rentelasten en heeft u op grond van de wetgeving 2010 een extra aftrek ter hoogte van het eigenwoningforfait. U geeft dus per saldo nul euro aan.

Volgens de nieuwe wetgeving 2011 moet u voor de extra aftrek de rente toerekenen aan het tijdvak waarop deze betrekking heeft: dit betekent dat u voor 2011 dus een fictieve rente heeft van € 6.000,- en u dus gewoon het eigenwoningforfait van € 1.650,- moet aangeven. Uw voordeel is dus weg!

Lenen bij uw eigen BV

Weinig of geen rente. Ook indien u bij uw BV rentevoordeel geniet doordat u weinig of geen rente betaalt op een lening voor uw eigen woning, zal het voordeel van de extra aftrek bij het eigenwoningforfait niet meer opgaan. Vanaf 2011 moet u namelijk voor de berekening van deze extra aftrek alsnog rekenen met een gewone marktconforme rente.

Tip. Heeft u een eigenwoningschuld bij uw eigen BV met een lage of zelfs geen rente, bekijk dan of het door de nieuwe wetgeving 2011 toch verstandig is een hogere rente te berekenen (T&A Belastingen, jg. 15, nr. 16, p. 2, 21.10.2010).

Bron

Artikel 3.123a, lid 4, 5, 6 en 7 Wet inkomstenbelasting 2001