HET OVERKWAM UW COLLEGA - 31.01.2011

Geen ‘kopersovermacht’? Dan boete betalen!

Koop-/aannemingscontract

Bouw woning. Op 20 februari 2009 heeft een collega-aannemer met een koper een koop-/aannemingscontract gesloten voor de bouw van een woning. De totale koop-/aanneemsom is € 675.000,-. In het contract staat dat de overdracht van de woning zal geschieden op een door de notaris nader te bepalen datum. Ook staat er een boetebeding in: een partij die haar contractverplichtingen niet nakomt, is een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van 10% van de koop-/aanneemsom. Een boete van € 67.500,- dus.

In gebreke. Op 11 maart krijgen beide partijen een brief van de notaris waarin ze worden uitgenodigd om op 16 maart de overdrachtsakte te te­­ke­­nen. Kort daarna laat de koper echter aan de notaris weten dat hij de overeenkomst niet kan nakomen. En uiteindelijk verschijnt hij ook niet op 16 maart om de akte te tekenen. Daarop schakelt de aannemer een deurwaarder in om de koper in gebreke te stellen.

Boete betalen? Omdat de koper niet reageert, stapt de aannemer naar de rechter om te laten vast­­stellen dat de overeenkomst is ontbonden. Ook eist de aannemer de directe betaling van de overeengekomen boete van € 67.500,- plus de wettelijke rente. De koper is immers zijn verplichtingen niet nagekomen. En nadat hij daarvoor in gebreke is gesteld, heeft hij binnen de overeengekomen termijn van acht dagen niet gereageerd. Dan moet hij ook maar op de blaren zitten!

Geen ‘sponsoring’ overmacht? De koper is het niet eens met de aannemer. Hij stelt dat er sprake is van overmacht. Toen hij zijn handtekening zette onder de overeenkomst, ging hij er nog van uit dat zijn ouders de koop-/aanneemsom zouden financieren. Dat hadden zijn ouders hem ook toegezegd. Maar omdat hij inmiddels ruzie heeft met zijn ouders, is die financieringsmogelijkheid voor hem van de baan. Omdat hij zelf over te weinig finan-ciële middelen beschikt, kan hij niet aan zijn betalingsverplichting voldoen. Maar, dat hij daarom de boete moet betalen, is volgens de koper onredelijk. Het feit dat zijn ouders hem niet meer willen sponsoren, kan hem toch niet worden aangerekend?

Wat heeft de rechter nu beslist?

Geen financieringsvoorbehoud. Helaas voor de koper denkt de Rechtbank Arnhem (LJN: BO8135) daar echter anders over. Het financieel onvermogen van de koper is een omstandigheid die op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst was te voorzien. Het is een omstandigheid die de persoon van de koper betreft en die dan ook volgens de gangbare normen alleen voor zijn rekening komt. De rechter vindt dat de koper zich in een financieel afhankelijke positie ten opzichte van zijn ouders bevindt. Het had dan ook voor de hand gelegen om in de koopovereenkomst een financieel voorbehoudsbeding op te nemen.

Hij had dan de overeenkomst zonder boete kunnen ontbinden, als hij niet binnen een bepaalde termijn de financiering voor de aankoop rondkreeg. Maar daarover staat niets in de overeenkomst.

De rechter oordeelt dan ook dat de ontstane situatie geheel voor rekening en risico komt van de koper en dat er geen sprake is van overmacht. De koper moet dus de boete van € 67.500,- aan de aannemer te betalen, te verhogen met rente. En ook moet hij de proceskosten (€ 4.200,-) betalen.