Foutje in de brochure? Dan ook betalen!

Verbouwen. In een verkoopbrochure heeft een makelaar een vrijstaande villa te koop staan met een bijgebouw. Volgens de toelichting is het bijgebouw uitermate geschikt om te verbouwen en te gebruiken als patiobungalow. Piet is wel geïnteresseerd in het aanbod en na enig onderhandelen koopt hij de villa en alle daartoe behorende zaken, waaronder het bijgebouw, van de makelaar.

Geen vergunning voor verbouwing

Woonbestemming? Piet woont tot volle tevredenheid enkele jaren met zijn gezin in de villa. Maar dat verandert als hij naar de gemeente stapt om een vergunning aan te vragen voor de verbouwing van het bijgebouw tot patiobungalow. De vergunning wordt hem namelijk glashard door de gemeente geweigerd. Volgens het bestemmingsplan heeft het bijgebouw de bestemming van een schuur. En daar zit géén woonbestemming op. De schuur mag dus van de gemeente niet worden verbouwd tot patiobungalow om daarin te wonen.

Alleen reclame. Dan stapt Piet naar de makelaar om hem voor de schade aansprakelijk te stellen. De verkoopbrochure klopt namelijk van geen kant! De makelaar is echter niet van plan om te betalen. In de eerste plaats stelt hij dat Piet niet mocht afgaan op de inhoud van de verkoopbrochure. “Daarin wordt de zaak altijd beter voorgesteld dan die in werkelijk is. Dat is toch algemeen bekend?” Volgens de makelaar gaat het er alleen maar om wat er in de koopovereenkomst staat. En daarin staat niets over de mogelijkheid om het bijgebouw geschikt te maken als patiobungalow.

Te laat. Ook vindt de makelaar dat Piet veel te laat is met zijn claim. De overdracht van de villa is inmiddels allang afgehandeld. Door hem twee jaar na dato nog aansprakelijk te stellen, wordt hij onredelijk in zijn bewijspositie benadeeld. Dan had Piet maar eerder langs moeten komen om te klagen! Maar deze laatste laat het daar niet bij zitten en stapt naar de rechter.

Geen onderscheid. Volgens de Rechtbank Arnhem (LJN: BN2953) wordt in de brochure het bijgebouw aangeprezen als een multifunctionele ruimte die uitermate geschikt is om te bewonen. Dit ondanks het feit dat de makelaar wist dat er geen woonbestemming op zat. Ook wordt er in de brochure geen onderscheid gemaakt tussen de woning en het bijgebouw. Daardoor wordt de indruk gewekt dat het om twee gelijkwaardige objecten gaat en dat in beide panden bewoning is toegestaan.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Makelaar verwijtbaar. De rechter oordeelt dat de makelaar ongelijk heeft als hij zegt dat Piet niet op de inhoud van de verkoopbrochure mag afgaan. In die brochure wordt een onjuiste voorstelling van zaken geschetst. Zowel tijdens de bezichtiging van het pand als bij de onderhandelingen over de aankoop heeft de makelaar die onjuiste indruk niet weggenomen. Naar maatstaven van zorgvuldigheid had hij Piet over de beperking in het bestemmingsplan moeten informeren. Nu hij dat heeft nagelaten, heeft hij tegenover Piet onrechtmatig gehandeld. Op basis van onjuiste informatie is Piet daarna tot de aankoop overgegaan, waardoor hij nu schade heeft geleden. Dat valt de makelaar te verwijten en dus beslist de rechter dat hij het volledige schadebedrag aan Piet moet vergoeden.