PRAKTIJKPAND - 21.01.2011

Duidelijkheid rond verhuur praktijkpand aan BV

Praktijkpandje (ver)huren. Als u een pand verhuurt aan uw eigen BV, vallen de inkomsten uit verhuur niet in box 3 maar in box 1. De wetgever heeft hiermee misbruik tegen willen gaan. Het was anders erg eenvoudig geweest aan de BV een forse, volledig aftrekbare huur in rekening te brengen, die in box 3 maar tegen de bekende 1,2% belast zou zijn. U betaalt dus in box 1 het progressieve tarief, tot maximaal 52%, over de inkomsten uit verhuur. Tegenover dit nadeel staat ook een voordeel. Anders dan in box 3 mag u in box 1 ook alle kosten aftrekken die met de verhuur samenhangen. En dus moet u weten vanaf wanneer het pand voor de fiscus in box 1 gaat vallen.

Tandarts boort inkomensbron aan

Deze vraag om ‘het wanneer’ kwam aan de orde toen een tandarts een pand kocht, dit grondig liet verbouwen en het vervolgens verhuurde aan zijn BV. De tandarts wilde de verbouwingskosten aftrekken in box 1, maar de inspecteur weigerde dit. Volgens hem was er op het moment van verbouwen nog helemaal geen huur betaald en dus was er van verhuur nog geen sprake.

Rechters bijten hun tanden stuk. De tandarts is het hiermee niet eens en stapt naar de rechter. Achtereenvolgens buigt de rechtbank in Breda, het Gerechtshof in Den Bosch, de Hoge Raad en ten slotte het Gerechtshof in Arnhem (LJN: BO6749) zich over de zaak.

Uit deze uitspraken blijkt om te beginnen dat de bedoeling van de tandarts en zijn BV van belang is. Wordt het pand namelijk aangeschaft om het in gebruik te geven aan de BV en wordt het pand voor dat specifieke gebruik in orde gemaakt, dan valt het vanaf de aanschaf in box 1.

Waaruit blijkt die bedoeling?

Als een pand wordt aangeschaft met de bedoeling het te verhuren, ligt het voor de hand dat hiervan iets op papier komt te staan. In het onderhavige geval ontbrak echter een huurovereenkomst of een ander contract. In een dergelijk geval kan volgens de rechter de bedoeling om het pand te verhuren ook anders duidelijk worden. Namelijk als over de aanschaf en het gereedmaken van het pand met een derde overleg nodig was geweest wanneer het pand niet aan de eigen BV maar aan een willekeurige derde zou zijn verhuurd. Als aanvullende eis geldt dat het pand vanaf de aanschaf ook niet ergens anders voor gebruikt mag zijn.

Tandarts trekt aan langste eind. Gelet op de hierboven gestelde eisen, hoefde de rechter alleen nog maar na te gaan of bij de aanschaf en het gereedmaken van het pand overleg nodig zou zijn geweest als het aan een willekeurige derde zou zijn verhuurd. Uit de feiten bleek al snel dat dit zeker het geval was. Het pand was namelijk volledig gestript en vervolgens voorzien van leidingen voor de vijf behandelkamers. Dit in verband met watertoevoer, afzuiging, compressie en röntgenapparatuur. De inspecteur moest toegeven dat een dergelijke aanpassing normaal gesproken nooit zonder overleg met de huurder zou plaatsvinden.

Advies voor u? Voorkom dat gedoe!

Stel vóór aanvang van de verbouwing al een huurcontract met uw BV op. Doet u dit niet, dan hangt het ervan af of de verbouwing dermate specifiek is, dat normaal gesproken overleg met de huurder nodig zou zijn. Is dit niet het geval, dan valt het niet al vanaf de aanschaf in box 1 en verspeelt u dus de kostenaftrek van de verbouwing.