BEDRIJFSPAND - WOZ - 27.01.2011

Bereikbaarheid pand bepalend voor WOZ-waarde?

Daar komen ze weer … Binnenkortvallen bij vele duizenden burgers en bedrijven weer de WOZ-taxaties in de bus. Bij het vaststellen van de waarde van woningen, maakt de gemeente gebruik van verkoopprijzen van vergelijkbare panden. Voor het vaststellen van de waarde van een bedrijfspand zijn meerdere methodes beschikbaar. Één ervan is de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Maar ook bij deze methode maakt men gebruik van vergelijkingsmateriaal. En dus is het belangrijk geen appels met peren te vergelijken. Aldus een uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam (LJN: BO3702).Wat speelt?

WOZ-waarde bepalen via huurprijs

Huurprijs bepaalt verkoopprijs. In deze zaak stelde de gemeentelijke taxateur de waarde van een winkelpand vast met behulp van de ‘huurwaardekapitalisatiemethode’. Deze methode gaat uit van de huurprijs per m², stelt vast hoeveel maal de jaarhuur een bepaald pand bij verkoop zal opbrengen, en dat resulteert vervolgens in de WOZ-waarde. Hoe vaak een pand de jaarlijkse huur moet opbrengen wordt hierbij bepaald door het gewenste rendement op onroerend goed, de staat van onderhoud, te maken kosten, de afschrijving, de rentestand en de inflatie. Ook het risico van leegstand telt mee. Aangezien in dit geval de huurprijs niet bekend was, werd uitgegaan van de huur van vergelijkbare panden. Klopte dat wel?

Ingang achterom kost klanten

Luie klanten komen niet. Het betreffende pand was tot stand gekomen na splitsing van een groter pand. Dat is de reden dat dit pand alleen nog een achteringang heeft. En dit is een serieus probleem, aangezien deze ingang niet in verbinding staat met de plaats waar het winkelend publiek de auto kan parkeren. In de vergelijking met de andere huren is dit dus wel een waardedrukkende factor. En daarom stelde de rechter de huur bijna 30% lager vast dan panden waarvan de ingang wel publieksvriendelijk is gelegen.

Onbereikbaarheid drukt waarde. Bereikbaarheid heeft ook invloed op de WOZ-waarde van uw pand, zo blijkt. Hierover is inmiddels al door meerdere rechters uitspraak gedaan.

Een brug te ver … Zo was een woning in Oegstgeest van de ene op de andere dag niet meer bereikbaar voor auto’s omdat een brug was afgesloten. Er was nog wel een noodvoorziening voor voetgangers en fietsers. Dit leverde een waardedruk op van 10%. Tip. Is uw woning of bedrijfspand gelegen in een nieuwbouwwijk, dan kunt u na oplevering nog geruime tijd last hebben van gebrekkige bestrating of nog niet aangelegde voetpaden. Hier oordeelde de rechter dat bij de woning een waardedruk van 2,7% op zijn plaats was.

Houd uw WOZ-waarde in de gaten

Is uw woon- of bedrijfspand ook moeilijk te bereiken, ga er dan niet voetstoots van uit dat uw komende WOZ-beschikking correct is vastgesteld. Bij het vergelijken van gegevens, of het nu gaat om huurprijzen, bouwkundige staat of verkeersoverlast, maken gemeenten nogal eens fouten. Voor u kan dit leiden tot een te hoge WOZ-waarde. Ga dus altijd na of de gebruikte waarden wel kloppen en ga zo nodig in bezwaar en beroep. U bent niet de eerste die het op deze manier gelukt is de WOZ-waarde fors te drukken.