Eerst betalen en dan de sleutels!

Retentierecht. Zolang iemand een bepaalde zaak feitelijk in zijn macht heeft, hoeft hij die zaak niet terug te geven aan de eigenaar totdat zijn vordering is voldaan. Dit maakt dat het retentierecht een uitstekend incasso- dan wel pressiemiddel is.

Retentierecht van de aannemer

Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat een aannemer al zijn werkzaamheden heeft uitgevoerd, het werk heeft opgeleverd en dus aan al zijn verplichtingen heeft voldaan, maar dat de opdrachtgever weigert om het restant van de aanneemsom te voldoen.

Er is voor de aannemer in zo’n geval een groot risico dat hij zijn rekening na de oplevering niet betaald krijgt omdat de opdrachtgever in sommige gevallen niet wil of kan betalen.

In het ergste geval gaat de opdrachtgever na de oplevering failliet en kan de aannemer achter in de rij aansluiten bij de overige schuldeisers en mogelijk fluiten naar zijn centen. Het retentierecht kan dan uitkomst bieden.

Hoe werkt dat dan in de praktijk?

Feitelijke macht. Uit de wet en de rechtspraak volgt namelijk dat, zolang de aannemer op een voor derden voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over een bouwwerk (in aanbouw) uitoefent, deze het retentierecht mag uitoefenen.

Afsluitbaar hekwerk en bord. Zaken als een afsluitbaar hekwerk en een bord met daarop de naam van de aannemer en de mededeling dat de aannemer hier zijn retentierecht uitoefent, maakt het afsluiten van het bouwwerk of bouwterrein een sterk wapen tegen de wanbetaler.

Kostenvergoeding. Enige tijd geleden is er een aantal uitspraken door de Raad van Arbitrage over het retentierecht geweest. Hieruit blijkt onder meer dat de aannemer naast vergoeding van zijn openstaande facturen, ook recht heeft op een vergoeding voor de kosten die hij heeft moeten maken in verband met het inroepen van het retentierecht. Als uitgangspunt geldt dat alleen de hoognodige kosten worden vergoed, zoals doorlopende bouwplaats- en toezichtskosten, en dan nog slechts voor zover deze redelijk zijn.

Zorgplicht aannemer. Het zal duidelijk zijn dat, wanneer de aannemer het retentierecht uitoefent, op hem wel een zorgplicht rust. Zo moet de aannemer ervoor zorgen dat het bouwwerk of het bouwterrein in goede staat blijft verkeren. Indien nodig moet de aannemer conserverende maatregelen nemen. Denk bijvoorbeeld aan het afdekken van materialen tegen wind en water.

Tip. Het is toegestaan om al bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst te bedingen dat de aannemer afziet van het eventueel uitoefenen van het retentierecht.

Retentierecht gaat soms verloren

Waar in de praktijk nogal eens problemen over ontstaan, is dat de aannemer met de hand over het hart strijkt en het gebouw alvast in gebruik geeft aan de opdrachtgever. Op dat moment verliest hij de feitelijke macht over de zaak en gaat daarmee het retentierecht verloren.

Ook als een aannemer derden toelaat op het terrein en/of er geen zorg voor draagt dat er bijvoorbeeld nog materieel en hekken aanwezig zijn op en om het werk, kan worden geconcludeerd dat het retentierecht daarmee teniet is gegaan.