BEDRIJFSHUUR - 19.12.2008

Moet ik de nieuwe huurder accepteren?

Als de huurder van een winkelruimte zijn onderneming wil verkopen, dan heeft hij er belang bij dat niet alleen de activiteiten maar ook de huurrechten mee overgaan op de koper. Zo weet de koper zeker dat de onderneming ook op die locatie gevestigd kan blijven. Als de verhuurder instemt met deze contractoverdracht, is er geen probleem en kan de huurovereenkomst overgedragen worden via een schriftelijke overeenkomst.

Moet de verhuurder meewerken? Een verhuurder is niet verplicht mee te werken. Hij heeft destijds immers bewust voor huurder A gekozen en kan niet zomaar met huurder B worden ‘opgescheept’. Maar als de verhuurder medewerking aan de contractovername weigert, kan de huurder met de wet in de hand naar de kantonrechter stappen en indeplaatsstelling eisen. Welke voorwaarden gelden daarbij?

Voorwaarden

Bedrijfsvoortzetting. Het moet gaan om een voortzetting van hetzelfde bedrijf. Dit betekent dat bijvoorbeeld de vordering tot indeplaatsstelling in verband met de overgang van een drogisterij naar een slijterij zal worden afgewezen.

Lopende exploitatie. Er moet in principe nog sprake zijn van een lopende exploitatie. De vordering zal worden afgewezen wanneer de exploitatie feitelijk al gestaakt is, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden.

Tip. Ook als een eenmanszaak wordt ingebracht in een Vof of in een BV, moet de huurovereenkomst worden overgedragen.

Zwaarwichtig bedrijfsbelang. Er moet voor de huurder een zwaarwichtig belang zijn bij de indeplaatsstelling. Denk bijv. aan het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd, een minder goed renderend bedrijf of ziekte van de ondernemer. Ook het feit dat de koper een aanzienlijke prijs wil betalen, dus een zuiver financieel belang, kan een zwaarwichtig belang van de huurder opleveren.

Goed voor de zaak. Daarnaast moet de opvolgend huurder voldoende waarborg bieden. Hij moet voldoende solide zijn en over voldoende kennis en ervaring beschikken.

Belangenafweging

Kan een verhuurder een nieuwe huurder tegenhouden? Als immers aan deze voorwaarden is voldaan, kan hij een indeplaatsstelling moeilijk tegenhouden.

Weigeren helpt. Als de verhuurder de indeplaatsstelling weigert, kan de huurder dit voorleggen aan de kantonrechter. Deze weegt de belangen tegen elkaar af en houdt daarbij rekening met alle omstandigheden. Bijv. het belang van de verhuurder bij verhuur aan een natuurlijk persoon en niet aan een BV. Tip. Wil de verhuurder die nieuwe huurder niet? Adviseer hem te weigeren. De huurder kan dit dan voorleggen aan de rechter.

Onder voorwaarden. Tot slot is van belang dat de rechter aan de te verlenen machtiging voorwaarden kan verbinden. Zo kan de rechter bevelen dat de opvolgend huurder een bepaalde vorm van zekerheid biedt, bijv. enkele maanden waarborgsom. Ook kan hij bepalen dat de opvolgend huurder persoonlijk garant staat voor openstaande huurtermijnen. Of dat de directie van een BV gedurende een aantal jaren niet mag wijzigen en de aandelen niet mogen worden verkocht.

Tip. Vraag de rechter extra voorwaarden te stellen aan de nieuwe huurder.