KOOP - 19.12.2008

Erfpacht: oplossing of lapmiddel?

Wat is ‘erfpacht’?

Zakelijk recht. Erfpacht is een zogenaamd ‘zakelijk recht’ om een onroerende zaak (meestal een stuk grond) te gebruiken.

Voor de liefhebbers: dit is geregeld in boek 5, titel 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Canon. Als vergoeding wordt een geldbedrag - de canon - aan de grondeigenaar betaald. Meestal vindt betaling maandelijks of jaarlijks plaats, maar de canon kan vaak ook in één keer worden afgekocht.

In het verleden werd erfpacht voornamelijk toegepast op het gebruik van landbouwgronden. Nog steeds pachten veel boeren grond van de landeigenaren.

Maar er is ook nog een aantal gemeenten (circa 20) waar huizen op erfpachtgrond staan. De bekendste is Amsterdam. De huizenkoper wordt in die gemeenten dan eigenaar van het pand, maar niet van de grond.

Woning te koop: met én zonder grond!

In deze tijden zoeken makelaars naar creatieve ideeën om toch woningen te verkopen.

Recentelijk claimde een makelaar een landelijke primeur te hebben: hij bood een woning aan mét of zonder grond. De woning heeft dus twee vraagprijzen: één voor de woning mét de grond en één voor de woning zónder de grond.

De koper kan kiezen en dit lijkt een goed idee, maar is het dat ook daadwerkelijk?

Voordelen van erfpacht

Een groot voordeel van een woning op erfpachtgrond is de prijs. Doordat de grond niet gekocht maar ‘gehuurd’ wordt, is de prijs lager.

Een woning op erfpachtgrond is door die lagere prijs beter bereikbaar voor groepen met een lager inkomen, bijvoorbeeld starters.

Een belangrijk voordeel voor de grondeigenaar (de gemeente of Staatsbosbeheer) is dat het voor hem een constante stroom aan inkomsten oplevert. Deze inkomsten worden gebruikt om projecten voor de gemeenschap te realiseren. Zo krijgt de gemeente Amsterdam haar begroting echt niet rond zonder de inkomsten uit erfpacht!

Nadelen

Naast voordelen kleven aan erfpacht toch ook talrijke nadelen. Het belangrijkste nadeel voor de huiseigenaar is de hoogte van de vergoeding, de canon. Deze is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de renteontwikkeling, de inflatie en de grondwaarde. Dit veroorzaakt onzekerheid.

Een ander nadeel is dat het systeem vaak erg ingewikkeld en ondoorzichtig is, zeker voor gewone woningeigenaren. Ten slotte profiteert de eigenaar van de woning niet van een waardestijging van de grond.

Let op. Iemand die nu voor weinig geld een woning koopt (met erfpachtcanon), ervaart uiteraard de keerzijde bij latere verkoop.

Actuele situatie

Per saldo slaat de meter toch negatief door. De meeste gemeenten zijn momenteel bezig met het omzetten van erfpacht naar eigendom. Zij bieden huiseigenaren de mogelijkheid om de grond onder hun woning te kopen.

De eerdergenoemde makelaar heeft dus misschien wel een primeur, maar of dit echt soelaas biedt, blijft maar zeer de vraag!