BELASTINGEN - 24.12.2008

Aandelenbeurs van invloed op WOZ?

Hoezo belangrijk? De WOZ-waarde waarde speelt sinds 1 januari 2007 bij ondernemingspanden een belangrijke rol bij hoeveel u kunt afschrijven (= het afschrijvingspotentieel). Daarnaast wordt de WOZ-waarde al wat langer bij de vaststelling van de inkomensbijtelling voor de eigen woning (= zijn het eigenwoningforfait) in de inkomstenbelasting gebruikt en is de uiteindelijk verschuldigde onroerende zaakbelasting en waterschapslasten van deze waarde afhankelijk. Het is dus van belang dat de WOZ-waarde voor een juist bedrag is vastgesteld. Hierbij kunnen diverse factoren een rol spelen. Lees verder!

Woz-waardedrukkende factoren. Tegen de jaarlijkse WOZ-beschikking kunt u bezwaar maken. U kunt diverse factoren meenemen om een lagere waarde aannemelijk te maken, zoals een ongunstige ligging, bodemverontreiniging of overlast veroorzakende omstandigheden. Maar ook minder voor de hand liggende factoren kunnen een rol spelen. Zoals in Bloemendaal speelde.

Wat speelde in Bloemendaal?

Een eigenaar van een vrijstaande woning in Bloemendaal kreeg voor het tijdvak 2005 tot en met 2006 een WOZ-beschikking met een WOZ-waarde van € 2,8 miljoen. Deze WOZ-waarde was vastgesteld naar de peildatum 1 januari 2003. Omdat het bezwaar hiertegen ongegrond werd verklaard, ging de eigenaar in beroep bij de rechter.

Hoe zit het met een beurscrash? De rechter moest niet alleen een oordeel geven over de bruikbaarheid van de diverse vergelijkingsobjecten waarmee de vrijstaande woning was vergeleken, maar ook beoordelen of de beurscrash kort na de eeuwwisseling van invloed op de woningmarkt was. Volgens de woningeigenaar was de beurscrash er de oorzaak van dat de prijzen in het topsegment van de woningmarkt, waartoe ook zijn woning behoorde, waren gedaald. De eigenaar onderbouwde dit met de mening van een vastgoedtaxateur die dit verband onderschreef met een overzicht van de AEX-index. Hieruit bleek dat de index in 2002 tot en met 2003 zijn dieptepunt had bereikt.

Volgens de rechtbank had de gemeente onvoldoende rekening gehouden met de invloed van de beurscrash op de huizenprijzen en verminderde de WOZ-waarde met € 300.000,-. Hierop ging de woningeigenaar in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam (10 oktober 2008, nr. 07/00168).

Oordeel rechter. Uiteindelijk achtte het gerechtshof een waardedaling van ongeveer 10% aannemelijk en oordeelde verder dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar waren. Deze waren immers al voor de waardedaling tot stand gekomen. Al met al komt het hof tot eenzelfde WOZ-waarde als de rechtbank, namelijk € 2,5 miljoen.

Wat kunt u hiermee?

Veel uit de kast halen. Bij de onderbouwing van een lagere WOZ-waarde van uw woning, kunt u veel argumenten die in uw voordeel spelen uit de kast halen. Tip. U kunt bijvoorbeeld deze uitspraak over de woning in Bloemendaal in uw voordeel gebruiken. De huidige financiële crisis zet de huizenprijzen onder druk. Dus de vraag is of een door optimische WOZ-taxateur geschatte waarde van uw woning, wel reëel is bij de huidige woningmarkt. Tip. U kunt bijvoorbeeld ook aanvoeren tegen een te hoge WOZ-waarde - als dit speelt - dat vergelijkbare huizen bij u in de buurt lang te koop staan en de vraagprijs dus zeker niet betaald wordt.