PRIVé - 16.09.2008

Zelf uitrekenen wat uw voordeel is met de woning?

Stel, u heeft een werkkamer in uw woning waarin u ook werkt voor uw horecazaak (bestellingen doet, administratie voert, etc.). De woning is voor 100% uw eigendom. Af en toe wordt de werkkamer ook privé gebruikt, bijvoorbeeld voor uw eigen administratie. Kunt u dan de btw op de aankoop of bouw van uw woning aftrekken? En geldt dat zelfs voor de btw op de badkamer en de keuken?

De woning op de zaak zetten?

Een woning die u privé en zakelijk gebruikt zoals omschreven, kunt u voor de btw volledig als zakelijk vermogen aanmerken. Dit betekent dat u aftrek heeft van btw die met betrekking tot de aankoop/bouw in rekening is gebracht. Tip. Dit geldt voor de gehele woning, dus ook voor een eventuele keuken en badkamer. Zelfs als een woning maar voor een klein gedeelte zakelijk wordt gebruikt, kan de woning voor de btw volledig als ondernemingsvermogen worden aangemerkt.

Let op. Als de woning voor de btw (gedeeltelijk) als zakelijk vermogen wordt aangemerkt, valt een eventuele verkoop tevens (gedeeltelijk) onder de btw-regelgeving.

Tijdig kenbaar maken. U dient uw keuze voor ondernemingsvermogen tijdig kenbaar te maken. Oftewel: in het tijdvak waarin de btw aan u in rekening wordt gebracht, dient u deze btw in de btw-aangifte mee te nemen! Pas dan heeft u de woning voor de btw volledig als ondernemingsvermogen aangemerkt. Doe dat tijdig, anders kan de fiscus de aftrek voor de gehele woning weigeren en alleen aftrek toestaan voor het zakelijke gedeelte.

Heeft dat nog gevolgen?

Indien u de woning voor de btw volledig als zakelijk vermogen aanmerkt, kunt u de btw op de aankoop/bouw volledig aftrekken (ervan uitgaande dat u alleen btw-belaste prestaties verricht). Omdat u de woning ook privé gebruikt, bent u over het privégebruik btw verschuldigd.

De btw wegens privégebruik wordt berekend over de kosten (excl. btw) van de aankoop/bouw van de woning en het eventuele onderhoud, herstel, verbetering en verbouwing van de woning. Voorgaande geldt alleen als met betrekking tot die kosten (gedeeltelijk) eerst de btw aftrekbaar was. Gebruikskosten van de woning zoals elektriciteit, e.d. moeten direct worden toegerekend aan het zakelijke gebruik en aan het privégebruik van de woning en vallen hier niet onder. De kosten voor de aankoop/bouw worden verdeeld over een periode van tien jaar. Na tien jaar is er dus niks meer van deze kosten over. Na het vaststellen van de gemaakte uitgaven moet u nagaan wat het werkelijke privégebruik van de woning is (bijv. op basis van m2).

Voorbeeld. U heeft op uw naam een woning laten bouwen voor € 500.000,- excl. btw. De btw hierover bedraagt € 95.000,-. Het privégebruik van de woning bedraagt 80%. U heeft de hele woning als btw-bedrijfsvermogen aangemerkt en het btw-bedrag ad € 95.000,- in uw aangifte afgetrokken. De btw voor het privégebruik dat u in 2008 (jaar van ingebruikname) dient te betalen, bedraagt: 1/10 x € 500.000,- (vervaardigingkosten) x 80% (privégebruik) x 19% (btw) oftewel: € 7.600,-.

Voordeel? U krijgt de btw in één keer terug. Een nadeel is dat bij een eventuele latere verkoop binnen tien jaar wellicht btw dient te worden berekend, dan wel dat alsnog een gedeelte van de afgetrokken btw moet worden terugbetaald.

U kunt gratis via http://horeca.indicator.nl (HR 12.12.07) een rekentool downloaden om globaal uit te rekenen wat uw voordeel zou zijn.