Verbouwplannen niet ‘verbrouwen’ ...
De regels voor de afschrijving op bedrijfsgebouwen zijn sinds 1 januari 2007 ingrijpend gewijzigd. Dit heeft soms onverwacht effect op de afschrijving op de verbouwing van bedrijfspanden. Wat nu als u verbouwplannen heeft?
Volgens de regels zoals deze sinds 1 januari 2007 gelden, mag u op een bedrijfspand slechts afschrijven voor zover de boekwaarde de zogenaamde ‘bodemwaarde’ te boven gaat. Voor een pand in eigen gebruik bedraagt de bodemwaarde de helft van de WOZ-waarde. Voor een beleggingspand is de bodemwaarde gelijk aan de WOZ-waarde.
Voorbeeld 1. U heeft een horecapand in eigen gebruik met een boekwaarde van € 100.000,-. De WOZ-waarde van het pand is € 80.000,-. De bodemwaarde is dan € 40.000,-. Het afschrijvingspotentieel bedraagt dan € 60.000,-.
Voorbeeld 2. U verhuurt hetzelfde horecapand aan een andere uitbater. De boekwaarde is nog steeds € 100.000,-. Omdat het gaat om een verhuurd pand is de bodemwaarde nu gelijk aan de WOZ-waarde ad € 80.000,-. Het afschrijvingspotentieel bedraagt nu € 20.000,-.
In beide gevallen kunt u dus afschrijven op het bedrijfspand. In het eerste voorbeeld bedraagt het afschrijvingspotentieel € 60.000,- en in het tweede geval slechts € 20.000,-. Zodra de boekwaarde gelijk is aan de bodemwaarde kan niet meer op het pand worden afgeschreven.
Na de verbouwing
Stel, op zeker moment besluit u om uw horecapand te verbouwen. Deze nogal ingrijpende verbouwing kost € 500.000,-. De boekwaarde van het pand bedraagt nu € 600.000,-. Als gevolg van de verbouwing wordt de WOZ-waarde op € 560.000,-vastgesteld.
Voorbeeld 3. U heeft dit pand in eigen gebruik met een boekwaarde van € 600.000,-. De WOZ-waarde van het pand is € 560.000,-. De bodemwaarde is dan € 280.000,-. Het afschrijvingspotentieel bedraagt dan € 320.000,-.
Voorbeeld 4. U verhuurt dit horecapand aan een andere exploitant. De boekwaarde is nog steeds € 600.000,-. Omdat het gaat om een verhuurd pand is de bodemwaarde nu gelijk aan de WOZ-waarde ad € 560.000,-. Het afschrijvingspotentieel bedraagt nu € 40.000,-.
In beide gevallen kunt u dus na de verbouwing blijven afschrijven op het bedrijfspand. Toch zijn de gevolgen van de verbouwing zeer uiteenlopend. Bij een pand in eigen gebruik levert de investering van € 500.000,- een extra afschrijvingspotentieel op van € 260.000,-. Bij een verhuurd pand levert een investering van € 500.000,- een extra afschrijvingspotentieel van € 20.000,- op. Tip. Het is vaak verstandig om de huurder de verbouwing te laten verrichten. De lagere huur wordt ruimschoots goedgemaakt door het fiscale voordeel.
Financiering
Bij het aangaan van een financiering wordt berekend wat uw aflossingscapaciteit is. Doordat u minder kunt afschrijven en dus meer belasting over uw winst moet betalen, is uw aflossingscapaciteit lager. Het wordt dus moeilijker om een verbouwing gefinancierd te krijgen.
Verbetering versus onderhoud
De afschrijvingskosten van een verbouwing zijn dus beperkt aftrekbaar. Dit is echter niet het geval voor onderhoudskosten. Veel meer nog dan voorheen het geval was, is het nu van belang een duidelijk onderscheid te maken tussen onderhoudskosten die volledig aftrekbaar zijn en verbeteringskosten waarvan de aftrekbaarheid beperkt is. Tip. Laat de aannemer alvast in de offerte en op de factuur aangeven wat onderhoud is en wat verbetering. Dit voorkomt gezeur met de fiscus.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.