Sleutels eerder overdragen?
U heeft onlangs een woning verkocht. Nu vraagt de koper of hij alvast de sleutels mag hebben. Uit recente rechtspraak blijkt dat hier risico’s aan kleven.
Sleutelverklaring. Het is gebruikelijk dat bij de verkoop van een woning de koper na het tekenen van de notariële akte de sleutels ontvangt. Het kan echter voorkomen dat de koper het pand al vóór de overdracht in gebruik wil gaan nemen, bijvoorbeeld om eenvoudige kluswerkzaamheden te verrichten, maar soms ook om er zelfs al te gaan wonen! Vaak wordt in zo’n situatie een sleutelverklaring getekend.
Tegen vergoeding. Wat vaak wordt vergeten is dat, als de koper aan de verkoper een bepaalde vergoeding moet betalen omdat hij het pand eerder in gebruik mag nemen, de kans groot is dat er sprake is van een huurovereenkomst. Immers, alsdan wordt voldaan aan alle vereisten van een huurovereenkomst. Als vervolgens, om wat voor reden dan ook, de geplande levering niet doorgaat en de koopovereenkomst ontbonden wordt, is het de vraag of de koper zich met succes op huurbescherming kan beroepen als de verkoper ontruiming van de woning eist.
Wat zegt de rechter? Deze situatie deed zich voor bij de Rechtbank Zutphen (LJN: BB0505) en eerder ook al bij de Rechtbank Utrecht (LJN: AW7393). In beide gevallen oordeelde de rechter dat het ging om gebruik van woonruimte op grond van een huurovereenkomst, ook al hadden partijen hun afspraken nooit op papier gezet.
Deze huurovereenkomst was echter wel ‘naar zijn aard van korte duur’, hetgeen betekende dat de huurder in dat geval dus geen beroep op huurbescherming kon doen. Let op. Hoewel in deze beide gevallen de huurder de woning weer moest ontruimen, laten deze twee uitspraken wel zien dat een sleutelverklaring niet zonder risico’s is.
Fiscale gevolgen? Daarnaast bestaat nog het risico dat de sleutelverklaring fiscale gevolgen heeft. De Belastingdienst kan de sleutelverklaring namelijk beschouwen als een economische eigendomsoverdracht. De koper moet in dat geval meteen overdrachtsbelasting betalen.
Toch doen? Wordt er toch een sleutelverklaring opgesteld, dan is het van belang heldere afspraken te maken over de termijn én over de voorwaarden van het eerder in gebruik nemen van het pand.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.