Indeplaatsstelling onder voorwaarden?
U verhuurt een bedrijfsruimte aan een ondernemer. Als deze zijn bedrijf verkoopt, wil hij natuurlijk dat de koper in zijn plaats wordt gesteld. De koper stelt echter meteen eisen en dreigt anders de huur op te zeggen. Wat is wijsheid?
Verkoop bedrijf
Wanneer de huurder van een bedrijfspand zijn bedrijf verkoopt, is het meestal ook de bedoeling dat de koper van het bedrijf in het huurpand kan blijven zitten. Niet zelden is de locatie immers medebepalend voor de koopprijs van de onderneming. Als verhuurder wilt u echter wél zekerheid dat de nieuwe huurder niet alleen de huurprijs kan voldoen, maar ook dat deze langere tijd blijft zitten. Zeker als het huurcontract met de zittende huurder inmiddels voor onbepaalde tijd is gaan lopen en dus ieder jaar opgezegd kan worden.
Het kan raar lopen
Zo’n situatie deed zich onlangs in de praktijk voor. In het kader van een flinke reorganisatie heeft Laurier een aantal vestigingen verkocht aan Olifant. Het is de bedoeling dat Olifant de plaats van Laurier als huurder gaat innemen. Verder neemt Olifant het personeel over van Laurier.
De verhuurder weigert echter vrijwillig in te stemmen met Olifant als nieuwe huurder. De verhuurder heeft namelijk vernomen dat Olifant de huurprijs wil aanpassen. Als de verhuurder hiermee niet akkoord gaat, wil Olifant de huurovereenkomst zo snel mogelijk opzeggen. Als er toch een indeplaatsstelling moet komen, wil de verhuurder dat Olifant pas op zijn vroegst vier jaar na de indeplaatsstelling mag opzeggen.
Onder geen voorwaarden!
Laurier stapt naar de kantonrechter en vordert dat Olifant in de plaats wordt gesteld als nieuwe huurder. Laurier stelt daarbij dat de verhuurder niet allerlei voorwaarden aan de indeplaatstelling mag verbinden (zoals de minimumduur van vier jaar). De verhuurder voert flink verweer en geeft ondermeer aan dat Olifant gedreigd heeft de huurovereenkomst op te zeggen en op die manier een drukmiddel in handen heeft om de verhuurder te dwingen om met zijn wensen in te stemmen.
Verder zegt de verhuurder dat Laurier - als hij zo nodig kosten wil besparen - de huurovereenkomst gewoon op elk moment kan opzeggen, hij moet alleen de opzegtermijn van één jaar in acht nemen.
Het oordeel van de rechter
De kantonrechter (LJN: BB7482) vindt dat Laurier een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling, zeker gelet op zijn financiële positie. Voor Laurier is het verkopen van de onderneming met het personeel een veel betere optie dan het opzeggen van de huurovereenkomst.
Het verweer van de verhuurder wordt op dit punt dan ook verworpen.
Verder constateert de kantonrechter dat partijen geen verschil van mening hebben over de financiële waarborg die Olifant biedt. De kantonrechter oordeelt verder dat hij geen rekening hoeft te houden met het feit dat Olifant in theorie de huurovereenkomst kan opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn. Voor de verhuurder verandert er immers niets; Laurier kon dat namelijk ook! De kantonrechter geeft nog eens duidelijk aan dat er in het kader van een indeplaatsstelling niet gedebatteerd kan worden over bijvoorbeeld de duur van de huurovereenkomst. De voorwaarde die de verhuurder stelt (Olifant moet minimaal vier jaar huren), kan de kantonrechter daarom niet aan de machtiging verbinden. De kantonrechter machtigt Laurier dan ook om Olifant in zijn plaats als huurder te stellen.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.