Wat met aan eigen BV verhuurd bedrijfspand?
Als u een bedrijfspand vanuit privé aan uw eigen BV verhuurt, dan loopt u tegen belastingheffing in box 1 aan. In deze fiscotip laten wij u zien hoe u deze belastingheffing zou kunnen omzeilen.
Vóór 2001 was het vaak lucratief om het bedrijfspand vanuit privé te verhuren aan de BV. Weliswaar vormden de huurinkomsten belast inkomen, maar de waardevermeerdering van het pand kon bij latere verkoop wel netto worden ontvangen.
Vanaf 2001. Sinds 1 januari 2001 hebben we echter te maken met de tbs-regeling (terbeschikkingstellingsregeling). Indien u een vermogensbestanddeel, zoals een onroerende zaak, ter beschikking stelt (verhuurt) aan uw ‘eigen’ BV vormt niet alleen de huur belast inkomen, maar is ook nog eens de waardestijging gedurende de tbs-periode progressief belast. Daar wordt u uiteraard niet vrolijk van. Is hier wellicht wat aan te doen?
Verkopen aan kind
Laten we eens aannemen dat de waarde van het pand nu € 600.000,- bedraagt. De huuropbrengst (na aftrek van kosten) bedraagt € 35.000,-. Na aftrek van inkomstenbelasting (stel 52%) resteert bij u netto € 16.800,-. U besluit het pand te verkopen aan uw zoon. Let op. Bij de verkoop van het pand is wel overdrachtsbelasting (6%, ofwel € 36.000,-) verschuldigd.
Geldleningsovereenkomst. Uw zoon blijft de koopsom schuldig. Hiervoor wordt een overeenkomst van geldlening opgesteld. De verschuldigde overdrachtsbelasting kan door u worden betaald en in de geldleningsovereenkomst worden meegenomen. Over de schuldig gebleven koopsom van € 636.000,- betaalt uw zoon aan u (stel) 5% rente, ofwel op jaarbasis € 31.800,-.
Voor uw BV maakt een en ander niets uit. De huurovereenkomst blijft in stand, met dien verstande dat nu van uw zoon wordt gehuurd. Hij ontvangt in het vervolg de huurtermijnen.
Hoe pakt dit fiscaal uit? Bij uw zoon, aannemende dat hij meerderjarig is, is geen sprake van een tbs-pand. Het pand wordt immers niet verhuurd aan ‘zijn’ BV, maar aan die van u. Dit betekent dat bij uw zoon de huurinkomsten wel onbelast worden genoten; uiteraard zijn de kosten dan niet aftrekbaar. Uw zoon ontvangt op jaarbasis dus per saldo € 3.200,- (€ 35.000,- minus € 31.800,-). Voor uw zoon vormt het pand weliswaar box 3-vermogen, maar omdat er een schuld van € 636.000,- tegenover staat, is hierover geen belasting verschuldigd.
En wat schiet u daarmee op?
U ontvangt niet langer (belaste) huur, maar rente over de schuldig gebleven koopsom. En laat die rente nu eens geheel onbelast zijn! U stelt namelijk niets meer ter beschikking aan uw BV! Tel uit uw winst. In plaats van netto € 16.800,- ontvangt u nu netto € 31.800,-. Weliswaar is over de waarde van de vordering op uw zoon van € 636.000,- in beginsel wel 1,2% belasting (€ 7.632,-) verschuldigd in box 3, maar dan nog resteert per saldo netto € 24.168,- en dat is toch nog altijd € 7.368,- meer dan in de huidige situatie.
Vermogensoverheveling. Daarnaast komt de boekwinst bij latere verkoop onbelast bij uw zoon terecht, hetgeen in het kader van vermogensoverheveling en beperking van latere successierechten uiteraard goed van pas komt.
Door, weliswaar onder zakelijke condities, te ‘spelen’ met de huurprijs en het rentepercentage, kan wellicht uw voordeel zodanig worden geminimaliseerd, dat zelfs maximaal van vermogensoverheveling sprake is. En als vermogensoverheveling het uitgangspunt is, schenkt u anders toch jaarlijks uw voordeel aan uw zoon?
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.