UW RAADSMAN - 25.04.2008

Wat is een geschikt referentieobject?

Uit een recente uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch blijkt dat de gemeente bij het kiezen van referentieobjecten (vergelijkingspanden) voor het vaststellen van de WOZ-waarde, de nodige zorgvuldigheid moet betrachten (LJN: BC6189). Wat speelde er in die zaak?

Na een aanvankelijke fout (de gemeente stelde de waarde in eerste instantie vast op ƒ 2.000,-) heeft de gemeente bij herzieningsbeschikking de WOZ-waarde van een onroerende zaak per de peildatum (1 januari 1995) vastgesteld op ƒ 1.229.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar stelde de gemeente de WOZ-waarde nader vast op ƒ 800.000,-. De gemeente baseerde deze waarde van de onroerende zaak op een aantal referentieobjecten.

Standpunt eigenaar. De eigenaar is van mening dat de gemeente geen herzieningsbeschikking had mogen opleggen. Bovendien vindt hij dat de door de gemeente vastgestelde herzieningsbeschikking niet deugt, omdat de referentieobjecten te zeer verschillen van zijn onroerende zaak.

Herzieningsbeschikking

Het Gerechtshof is van mening dat de gemeente in de gegeven omstandigheden wel degelijk een herzieningsbeschikking mocht vaststellen.

WOZ-waarde te laag vastgesteld. Als er een reden is voor het vermoeden dat de WOZ-waarde op een te laag bedrag is vastgesteld, mag de gemeente de beschikking herzien bij een voor bezwaar vatbare beschikking.

Nieuw feit? Herziening is niet mogelijk als het gaat om een feit dat de heffingsambtenaar bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn.

Oeps, foutje. Indien echter een waarde te laag is vastgesteld als gevolg van een vergissing die heeft geleid tot een verschil tussen wat de gemeente wilde en wat in de beschikking is vastgelegd (zoals bijvoorbeeld een schrijf-, reken-, overname-, of intoetsfout) en het voor de eigenaar redelijkerwijs kenbaar was dat bij de totstandkoming van de beschikking een fout was gemaakt, is overeenkomstig de hoofdregel herziening toegestaan.

Intoetsfout. Het Gerechtshof stelde vast dat er sprake was van een aan de eigenaar van de onroerende zaak kenbare intoetsfout en dat de gemeente (dus) een herzieningbeschikking mocht opleggen.

Referentieobjecten

Met zijn standpunt dat de gemeente bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen juiste referentieobjecten heeft gebruikt en dat de beschikking daarom onjuist was, had de eigenaar meer succes. Hij had hiervoor de volgende argumenten.

Verkoopdatum. Van drie referentieobjecten vindt hij dat de gemeente deze niet mag hanteren, omdat de verkoopprijs van deze objecten is gerealiseerd op een datum die te veel verschilde van de peildatum.

Bouwjaar. Van drie andere referentieobjecten verschilt het bouwjaar zo veel van dat van zijn onroerende zaak dat zij om deze reden volgens de eigenaar niet geschikt zijn als referentieobject.

Oppervlakte. Van één van de referentieobjecten vindt hij dat er een zodanig verschil in oppervlakte is met zijn onroerende zaak dat het daarom niet als referentieobject kan dienen.

Het Gerechtshof besliste dat de gemeente de verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en stelde de waarde in goede justitie vast op ƒ 660.000,- (€ 299.494,94).