IN DE KIJKER - 25.04.2008

U weet dat u een oud huis koopt …

In de vastgoedpraktijk blijven discussies en de daaruit voortvloeiende procedures over non-conformiteit een hot item. Wat mag de koper wel en niet verwachten van de woning? Wat moet de verkoper vertellen (informatieplicht) en wat moet de koper zelf onderzoeken (onderzoeksplicht)?

Met name bij oudere woningen met de bijbehorende verouderde installaties blijkt dit in de praktijk nogal eens een probleem op te leveren. Met een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ in de koopovereenkomst kan vaak al veel discussie voorkomen worden. Wat houdt zo’n clausule in?

De ouderdomsclausule

In feite verklaart de koper met een ouderdoms-clausule dat hij weet dat de woning die hij koopt een bepaalde leeftijd heeft en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Zo’n clausule is natuurlijk uit te breiden naar de aanwezige installaties. Vaak zullen de elektrische bedrading en de cv sterk verouderd zijn. Storingen kunnen dan sneller optreden en dat moet voor een koper geen reden zijn om een beroep op non-conformiteit te kunnen doen.

Een model van een ouderdomsclausule kunt u downloaden van http://vastgoed.indicator.nl (VG 12.09.05).

Een praktijkgevalletje

Het opnemen van een ouderdomsclausule biedt niet altijd voldoende zekerheid. Een dergelijke zaak speelde bij de kantonrechter te Haarlem (LJN: BC0345). Janssen koopt via bemiddeling van makelaar Thuis een woning van bijna 30 jaar oud van de familie Dungen. Voordat de koop beklonken werd, heeft Janssen de woning laten keuren door een deskundige. Deze vertelt hem (in zijn rapport) dat o.a. de cv-installatie een risicofactor is en dat hij tijdens de inspectie de mechanische ventilatie niet heeft kunnen testen. Janssen doet vervolgens niets met deze conclusies. De koopovereenkomst wordt opgemaakt door makelaar Thuis en in de (NVM-)overeenkomst wordt een ouderdomsclausule opgenomen.

Non-conform. Kort nadat Janssen de woning heeft betrokken, gaat de cv-ketel kapot en deze moet vervangen worden. En ook de mechanische ventilatie moet gerepareerd worden omdat er geen motor in het systeem zit. Janssen vordert dan ook een schadevergoeding van € 3.500,-.

Je wist dat je een oud huis kocht! Dungen vindt dat het defect aan de cv en aan de ventilatie niet voor zijn rekening komt. Janssen kon, gezien de leeftijd van de woning, rekening houden met enig achterstallig onderhoud. Daarom was er ook een ouderdomsclausule opgenomen. Bovendien had Janssen de woning door een deskundige laten inspecteren en heeft hij verder niets gevraagd. Kortom: eigen schuld, dikke bult!

Dit is mijn oordeel …

De rechter vindt dat Janssen met betrekking tot de cv-installatie geen recht van spreken heeft. Het was immers bekend dat de cv 10 jaar oud was en dat de deskundige deze als een risicofactor aanmerkte. Janssen deed daar niets mee zodat deze schadepost voor zijn rekening blijft. De rechter wijst de vordering ter zake van de mechanische ventilatie wél toe nu er geen motor in zat en Dungen dit wist. De rechter vindt dat Dungen dit had moeten vertellen, de mededelingsplicht weegt hier zwaarder dan de onderzoeksplicht.