WONINGHUUR - 11.04.2008

Als je maar vertrekt zodra ik mijn huis verkoop!

Eerst kopen, pas later verkopen

U kent het wel, uw cliënt heeft een nieuwe woning gekocht maar moet zijn oude woning nog verkopen. Hij wil graag iets terugzien voor de doorlopende hypotheekkosten. Kortom, hij wil zijn woning tijdelijk verhuren.

Wat voor huurovereenkomst? Als uw cliënt een ‘normale’ huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaat, kan de huurder een beroep doen op huurbescherming. De huurovereenkomst moet dan worden opgezegd, ook al is deze voor bepaalde tijd. Als de huurder niet wil meewerken, kan een procedure bij de rechter zelfs noodzakelijk zijn. Hoe zorgt u dat u sterk staat bij de rechter?

Naar aard van korte duur

De enige mogelijkheid om onder de strenge huurbeschermingsregels uit te komen, is door een huurovereenkomst aan te gaan die ‘naar haar aard van korte duur’ is. Als aan een aantal voorwaarden is voldaan, gelden de dwingende wettelijke huurbeschermingsregels niet. Immers, soms heeft de huurder zo’n huurbescherming niet nodig.

Let op. Het moet gaan om een huurovereenkomst die écht voor een bepaalde tijd is aangegaan. Daarbij moet het voor zowel de huurder als voor de verhuurder van belang en duidelijk zijn dat het slechts een bepaalde periode betreft. Denk daarbij aan de huur van een vakantiehuisje voor twee weken. Beide partijen zijn zich er dan van bewust dat er geen huurbescherming is en het gehuurde slechts gehuurd wordt voor die bepaalde periode.

Vrijwillig vertrek. Vaak wordt geprobeerd bij deze situatie aan te sluiten bij de verhuur van een woning. Echter, als de huurder niet vertrekt en een beroep doet op huurbescherming zal de rechter eraan te pas moeten komen.

Hoe oordelen rechters?

Rechters zijn erg terughoudend met het vaststellen van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Wat is daarbij van belang?

• De huurder moet bij het sluiten van de overeenkomst goed weten wat hij doet.

• Er moet expliciet worden vermeld dat de overeenkomst naar aard van korte duur is.

• De omstandigheden moeten passen in het kader van ‘naar aard van korte duur’.

Is aan deze voorwaarde voldaan? Of in dit geval aan de voorwaarden is voldaan, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Goed contracteren is daarbij het halve werk!

Laat u adviseren door een specialist. Laat hem de huurovereenkomst opstellen of beoordelen.

Tip. Zorg dat u de afgesproken duur niet overschrijdt. De rechter ziet dit al snel als een verlenging voor onbepaalde tijd.

In ons voorbeeld kán sprake zijn van een huurovereenkomst naar aard van korte duur, als de huurder zelf ook op zoek is naar een tijdelijke oplossing. Bijvoorbeeld als de huurder tijdelijke huisvesting nodig heeft in verband met een reis of een echtscheiding.

Tip. Leg dit vast in de huurovereenkomst. Zo voorkomt u discussie achteraf.

Let op. Overtuig de rechter ervan dat het niet de bedoeling van de verhuurder is de strenge huur-beschermingsregels te omzeilen.

Als de rechter de indruk krijgt dat het gaat om een ‘normale’ huursituatie zal hij al snel oordelen dat géén sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur.