WONINGHUUR - 14.03.2008

Huurder met schulden

Huurder met achterstand eruit

Wij krijgen vaak de vraag of een verhuurder de huurder van woonruimte met een forse betalingsachterstand kan dwingen de woning te ontruimen.

Samenloop met Wsnp. Hoofdregel is dat een betalingsachterstand van minimaal drie maanden in principe een ontbinding en een ontruiming rechtvaardigt. Het komt daarbij voor dat de huurder tegelijkertijd tot de wettelijke schuldsaneringsregeling voor natuurlijke personen (Wsnp-regeling) wordt toegelaten. Mag u een ontruimingsvonnis dan nog uitvoeren?

Nieuwe regeling. Onlangs zijn enkele artikelen in de Faillissementswet aangepast, zodat onder meer een strengere toets is gaan gelden om tot die Wsnp-regeling te worden toegelaten. Toen is meteen bovenstaand probleem meegenomen.

Géén ontbinding

In de Faillissementswet is nu opgenomen dat een tekortkoming van een financiële verplichting bij huur van woonruimte geen reden voor ontbinding en ontruiming oplevert als deze tekortkoming betrekking heeft op de periode vóór de uitspraak van de Wsnp.

Dit houdt in dat als er een tekortkoming is die een ontbinding zou rechtvaardigen en er een Wsnp-regeling wordt uitgesproken, de huurder niet kan worden ontruimd.

Voorbeeld. Verhuurder Vree verhuurt een woonhuis aan Harm. Als Harm een huurachterstand heeft van vier maanden, wordt op 1 november 2007 een vonnis tot ontbinding en ontruiming uitgesproken. Vree voert dit vonnis niet meteen uit. Op 5 november 2007, nog vóórdat het vonnis is uitgevoerd, wordt Harm tot de Wsnp-regeling toegelaten. Vree mag nu het ontruimingsvonnis niet meer uitvoeren. De verhuurder moet nu de hele termijn van de Wsnp-regeling, maar liefst drie jaren, wachten.

Leven beteren. Dit kan natuurlijk alleen als Harm gedurende de Wsnp-regeling steeds zijn huur betaalt. In de praktijk zal de bewindvoerder hiervoor waken.

Wie wordt hier nu beschermd? Deze regeling is bedoeld om de huurder/saniet te beschermen tegen een ontruiming gedurende de Wsnp-regeling. Maar dit is wel ten nadele van de verhuurder.

Immers, de verhuurder zal vaak naar de betalingsachterstand kunnen fluiten, omdat deze in de boedel valt en de bewindvoerder geen geld heeft om uit te keren. Daarnaast kan de verhuurder niet ontruimen en blijft hij met de wanpresterende huurder opgescheept zitten.

Tip 1. Als sprake is van een huurachterstand en u een vermoeden heeft dat een Wsnp-regeling wordt aangevraagd, zorg dan dat er een vonnis tot ontruiming komt en dat dit vonnis meteen wordt uitgevoerd, zodat de ontruiming al is geschied alvorens een Wsnp-regeling wordt uitgesproken.

Tip 2. Het duurt vaak een paar maanden voordat een Wsnp-regeling wordt uitgesproken. Maak daar gebruik van.

Tip 3. Bewaar het ontruimingsvonnis goed als u te laat bent met het uitvoeren ervan. In principe kunt u dit vonnis na de afloop van de Wsnp-regeling alsnog gebruiken om te ontruimen.